Introduzione

Aspetto e qualità ambientale di città e quartieri sono determinanti simboli di qualità socioeconomica e identità sia per i cittadini che per le imprese. Abitazioni degradate, lotti inedificati, impianti abbandonati, uffici e negozi non utilizzati e ben mantenuti, sono il volto visibile della povertà e del declino. Sono spesso anche il sintomo di una incapacità di adattamento a una nuova realtà economico-sociale. Inoltre le infrastrutture inadeguate inefficienti o degradate, gli edifici obsoleti, possono rappresentare anche una causa diretta di declino. Perché non servono più alle necessità dello sviluppo e impongono costi di gestione e manutenzione elevati, oltre le possibilità di un sistema economico locale al limite della sopravvivenza. Generano un contesto che scoraggia l’investimento, deprime valori immobiliari, non favorisce abitabilità e identità. In maniera analoga un degrado dell’ambiente e un eccessivo inadeguato consumo di risorse può essere dannoso sia all’efficienza che all’immagine della città. Inoltre l’impronta ecologica, l’ombra proiettata da un’area urbana, può allargarsi come spesso succede oltre i confini amministrativi con effetti controproducenti.

Il rinnovo edilizio-urbano risulta in genere condizione necessaria, anche se non sufficiente, di uno riuscito processo di rigenerazione. In alcune circostanze può rappresentare l’impulso principale di questa rigenerazione. In ogni caso è un importante visibile segnale di impegno e lavoro per il cambiamento. Essenziale per la rigenerazione è comprendere il potenziale dello stock edilizio-urbano esistente e il suo ruolo possibile nel consentire e promuovere un rinnovo a scala urbana e metropolitana. Per riuscire a sfruttare le potenzialità è necessaria una strategia di attuazione che riconosca e sfrutti il cambiamento economico-sociale in corso per promuovere attività, finanziamenti, passaggi di proprietà, riorganizzazione, l’emergere di un nuovo metabolismo urbano e di un nuovo ruolo delle città.

Vorremmo qui affrontare alcuni punti chiave della rigenerazione edilizio-urbana:

• le componenti dello stock edilizio;
• le trasformazioni socio-economiche e cosa comportano per lo stock edilizio;
• i ruoli complementari della rigenerazione edilizia e della rigenerazione urbana valutando il peso dello stock edilizio;
• lo studio di soluzioni e programmi; finanziamento, capitali, mantenimento;
• coinvolgimento degli attori, partecipazione, meccanismi di attuazione, riorganizzazioni;
• il cambiamento nei meccanismi finanziari, nelle imprese, istituzioni, nelle politiche;
• nuove visioni per le aree urbane.

Stock edilizio urbano e cambiamento socio-economico

Nella rigenerazione urbana la valutazione della situazione generale è spesso dominata dalle condizioni degli edifici nell’area di trasformazione. In realtà le componenti sono molte altre, e se anche la trasformazione fisica poi può non essere necessaria per tutte, bisogna però valutare tutti gli aspetti. Ovvero:

• edifici;
• terreni e contesti;
• spazi urbani;
• spazi aperti, corsi e specchi d’acqua;
• servizi e attrezzature;
• telecomunicazioni;
• infrastrutture di trasporto;
• qualità ambientale.

Le componenti servizi-attrezzature, telecomunicazioni, trasporti esistenti sono critiche per la rigenerazione. In alcune zone industriali di più antico insediamento del Regno Unito, la crescente domanda di gas significa intervenire a rafforzare la rete e i nodi di fornitura; la London Docklands Development Corporation (LDDC) ha dovuto intervenire investendo in sottostazioni elettriche prima che fosse possibile stimolare nuovi sviluppi.

La qualità delle telecomunicazioni diventa sempre più importante per qualunque attività economica, da qui la disponibilità di linee Integrated Services Digital Network (ISDN), sistemi di compatibilità, o pur meno indispensabile fibra ottica, tutto a sostenere preventivamente le trasformazioni edilizie. Anche l’accessibilità assume nuovi diversi ruoli. Il tradizionale slogan immobiliarista delle tre regole – Location Location Location – in parte lo anticipa, ma certamente il concetto si arricchisce oggi della necessità di collegamenti più facili, con reti di strade migliori, specie in alcuni comparti economici. Lo riassume il documento governativo Planning Policy Guidance (PPG) 13, ben adeguato a tanti piani di rigenerazione per le aree centrali e inner city, il bisogno di sistemi di trasporti collettivi per arginare congestione e inquinamento automobilistico. Alcuni comparti economici probabile chiave per la rigenerazione (dai servizi alle imprese, alle case di software, ad alcuni segmenti specializzati produttivi) che operano a scala nazionale e internazionale, richiedono anche collegamenti ferroviari e aerei per i propri mercati. Dunque diventano rilevanti linee stazioni aeroporti, certo in correlazione all’area e ai programmi economici.

Le infrastrutture di trasporto possono avere effetti sia positivi che negativi. L’amministrazione di Birmingham rileva che l’anello di circonvallazione interna risulta dannoso per la qualità delle zone centrali, inibendo accesso ed espansione. Di conseguenza nel quadro del proprio programma di rigenerazione che comprende i poli di Symphony Hall e Centennial Square, si è pensato di ricollocare in trincea la carreggiata stradale sotto il livello della percorribilità pedonale; ipotizzando poi anche una sua totale cancellazione. Nel caso dei progetti per la rotatoria Masshouse Circus e il Millennium Point ciò comporta rilevantissime spese di demolizione ricostruzione e gestione del traffico.

La qualità ambientale è riconosciuta come componente essenziale nelle decisioni di insediamento delle imprese e dei posti di lavoro più qualificati. È quindi importante, sia dal punto di vista economico che della qualità dell’abitare, nel caratterizzare un’area, i suoi edifici vecchi e nuovi, lo spazio urbano e naturale. Ma va affrontata a sé. Per esempio un conto è la classica zona industriale solcata da canali e altro conto quella che non ne possiede. Alcuni villaggi minerari semi dismessi nella zona East Durham e altrove, privi di caratteri specifici urbanistici o edilizi, sono drasticamente modificabili attraverso demolizioni e piantagioni di alberi. In altri casi sfruttare corsi e specchi d’acqua per la ricostruzione significa anche molto lavoro di bonifica e successivo monitoraggio ambientale – come a Salford Quays – sia delle acque che dell’aria per evitare una svalutazione come in alcune zone della Black Country compromesse dagloi scarti di fonderia. Problemi costosi da risolvere, ma che possono essere la chiave di riuscita di un programma, e dunque devono essere affrontati in una strategia di rigenerazione.

I criteri utilizzati per il bilancio edilizio-urbano preliminare devono utilizzare valutazioni approfondite, e pensare al futuro in una prospettiva di visione e progetto di area. Il bilancio diventa così parte integrante del piano, basato sulla comprensione del cambiamento economico-sociale e i diversi criteri che comporta. Inoltre, sia il quadro generale che i dettagli della trasformazione cambiano a seconda delle dimensioni dell’area interessata dalla rigenerazione, che si tratti di un gruppo di isolati o di una intera zona urbana. Facendo un bilancio edilizio-urbano funzionale per la rigenerazione di un’area della dimensioni di East Manchester o dei London Docklands, appare essenziale introdurre tutti gli elementi riassunti sopra, comporre un giudizio globale edilizio-urbanistico di base da sviluppare poi inseguito. D’altro canto se si affronta la rigenerazione di una zona più piccola di alcuni isolati, ci si può concentrare di più su edifici e tessuti, anche senza perdere necessariamente di vista l’influenza da e verso fattori esterni.

Il cambiamento socio-economico e l’edilizia

L’economia e la società cambiano più rapidamente degli edifici. Più precisamente, spesso è proprio questa la causa del problema del degrado, che aggiunge costi alla rigenerazione. Per qualunque programma concepito secondo linee realistiche e sostenibili, appare fondamentale valutare lo stock edilizio, le sue potenzialità e problemi, le probabili necessità future, con una comprensione approfondita del mercato e della situazione sociale che si creeranno. Per esempio, non è possibile valutare la disponibilità degli spazi per uffici senza sapere – o solo auspicare – il tipo di attività che probabilmente si svilupperà nell’area. Le necessità delle attività gestionali-amministrative delle grandi imprese sono molto diverse da quelle degli studi professionali finanziari legali.

Dunque nelle prime fasi del lavoro per la rigenerazione si devono integrare strettamente lo sviluppo di uno scenario socio-economico di area, e la relativa proposta di assetto fisico. Il fatto di vivere un’epoca di trasformazioni anche radicali sia negli orientamenti socioeconomici che nell’organizzazione dello spazio fisico, rende ancora più stimolante riflettere sul tipo più adeguato di investimenti. Pare di trovarsi in un momento di svolta per l’uso dell’auto in città, e di conseguenza per quanto riguarda il finanziamento del trasporto pubblico. Alcune amministrazioni puntano sul ritorno degli abitanti in centro, e i cambiamenti nella composizione demografica significano diversa domanda per abitazioni e servizi. Privilegiare un approccio più community-oriented partecipato pare una tendenza sedimentata, ma anche enti di sviluppo come English Partnerships influenzano in modo determinante il tipo di rigenerazione. Oltre a questo, gli effetti di lungo termine delle telecomunicazioni sulla localizzazione dei servizi finanziari (che a sua volta probabilmente riduce la necessità di commercio), o il modello casa-ufficio casa-laboratorio, o quello shopping & leisure cambiano drasticamente gli scenari urbani.

Analisi SWOT

In una fase iniziale del processo di valutazione per rigenerare un’area aiuta molto quantificare e qualificare lo stock edilizio-urbano. Quanto aiuta o pesa sull’azione delle imprese locali e delle famiglie, se esistano evidenti limiti quantitativi o qualitativi per sostenere trasformazioni moderne. Chiaramente, in alcuni casi, come quelli in cui prevalgono le abitazioni degradate, sono ovvi limiti e problemi. Utile anche valutare sommariamente potenzialità e debolezze su cui si andrà poi a investire nell’area (caratteri naturali, acqua, eredità storico-architettonica …). Una valutazione da affiancare alla più precisata potenzialità-rischio economici a comporre una strategia generale.

I compiti della rigenerazione edilizia a scala urbana

La trasformazione edilizia, così come qualunque altra forma di attività economica, ha subito nel tempo ogni genere di moda o tendenza, a partire per esempio da quella della «casa volano di rigenerazione» o dei «progetti simbolo». Si tratta entro determinati limiti di uno sguardo diverso sulla priorità o meno di una particolare «soluzione» rispetto a un’altra. Più una serie di tentativi che un adeguamento progressivo: ciascuno di questi tipi di intervento può avere un ruolo nella rigenerazione a seconda dei problemi specifici dell’area, dell’influenza esterna esercitata da politiche, finanziamenti, contesti di mercato. Utile quindi considerare ruoli e tipologie una per una valutandone l’applicazione in determinate circostanze. La trasformazione fisica svolge almeno quattro compiti nella rigenerazione di un’area:

• eliminare alcuni vincoli;
• volano della trasformazione;
• sfruttamento di occasioni;
• sfruttamento di agevolazioni supply side;
• integrare l’edilizia del rinnovo urbano nella socio-economia.

Quali tra questi compiti possano essere più importanti in un dato piano dipende anche dalla visione futura per l’area – ciò che si definisce la «soluzione – e dai problemi da cui discendono declino e necessità della rigenerazione. Ma possono essere posti in correlazione alla strategia specifica su cui si basa la rigenerazione, secondo le linee di investimento:

• costruire e sviluppare un potenziale di imprese e competenze locali: in tal caso si porrà particolare attenzione al ruolo di possibile vincolo che gli spazi fisici assumono rispetto alle stesse imprese, alle principali carenze di servizi o infrastrutture ecc.
• intercettare la domanda latente e disponibilità a spendere dei vari city users; diventano qui importanti nuove forme di attività, o azioni sostenute pubblicamente come il rilancio di musei e simili.
• attirare investimento interno; nel qual caso occorre verificare che qualità ambientale, servizi, infrastrutture, edifici, siano adeguati a competere con una diversa offerta esterna.
• attirare visitatori nell’area: qui i criteri chiave sono investimenti supply-side e riqualificazioni dello stock edilizio esistente per realizzare spazi di qualità.
• investire sull’identità singola e collettiva; qui qualunque criterio ruota attorno al rinnovo delle abitazioni, alla riqualificazione urbanistica, entro una strategia generale.

Rimozione di vincoli

Un classico ostacolo agli interventi di trasformazione fisica è costituito da spazi degradati o inquinati con costi di bonifica molto elevati rispetto al mercato. Problemi incontrati da moltissime Urban Development Corporation. La Black Country Development Corporation (BCDC) ha considerato le condizioni di ogni spazio trasformabile e i costi di bonifica per costruire uno schema di allocazione degli investimenti. Così che il riuso potesse essere urbanisticamente concepito nel modo funzionalmente migliore per quei caratteri spaziali. In assenza di precisi standard di attuazione delle politiche BCDC ha collaborato con la National Rivers Authority (NRA – poi incorporata all’Agenzia per l’Ambiente) per fissare criteri riguardo a deflusso di inquinanti.

Ciò ha consentito ad entrambi gli Enti e ai costruttori impegnati poi nelle trasformazioni di acquisire dati e informazioni preliminari e valutare costi, riducendo l’incertezza. Scelta e criteri del tipo di ripristino edilizio-urbano possono risultare fondamentali per la solidità finanziaria e coerenza urbanistica. Chiarire da subito questi aspetti (in sede di formazione del piano urbanistico per esempio, anziché aspettare la fase di progetto e autorizzazione) pare essenziale.

Altri ostacoli meno evidenti alla rigenerazione sono la frammentazione dei tessuti-proprietà, che significa far impennare i costi della ricomposizione, spesso quando originariamente si trattava di molte attività medio-piccole. A volte ancora esistenti main difficoltà per adeguarsi a un diverso contesto (ad esempio la produzione su molti piani, o un tessuto di vie strette con pochi spazi a parcheggio, un traffico di mezzi pesanti, altre difficoltà di trasformazione). Queste aree si degradano progressivamente accettando funzioni di più basso livello, dal deposito di rottami o riparazione-demolizione auto.

Emergono due problemi. Così si riduce ulteriormente il valore monetario degli immobili occupati dalle imprese esistenti, rendendo più difficile sfruttare il cespite e in qualche misura spingendo alla dismissione. Secondo, rappresentano potenziali importanti costi aggiunti per qualunque entità interessata a riuso e trasformazioni, visto che comportano comunque trasferimenti di attività. Problemi classici delle antiche zone industriali del Regno Unito che hanno rallentato le azioni di tante Urban Development Corporation, e ancora gravano su English Partnerships quando interviene alla ricerca di finanziamenti per bonifiche e ricostruzioni. Oltre agli edifici e ai tessuti ci possono essere anche specifici ostacoli come il tipo di vie, altro aspetto comune della inner city dei centri industriali e commerciali. Spesso esistono aree inaccessibili e quindi la prima risposta dovrà essere realizzare strade di accesso del tipo St Phillips Causeway (Bristol) o Black Country New Road.

A Birmingham si presenta un ulteriore tipo di vincolo, quello della circonvallazione sopraelevata che separa due zone chiave per la rigenerazione. Uno inner ring che chiude il centro all’espansione esterna. A Belfast una situazione leggermente diversa, determinata dalla scarsa disponibilità di zone industriali utili al rilancio dell’area portuale, e quindi la necessità di recuperarne al mare verso l’estuario. Salendo a una scala territoriale maggiore, ci possono essere difficoltà per le capacità della rete stradale regionale a servire la prevista crescita. A cui rispondere ad esempio introducendo trasporti collettivi. La proposta della West Midlands Metro nasca da considerazioni di questo tipo.

Verso il cambiamento

Le trasformazioni verificabili sono di un tipo in grado di modificare l’immagine dell’area, agire come dichiarazione di intenti, di fiducia, in grado di attirare nuove risorse investimenti e aspettative. In alcune fasi sono stati in grado di svolgere il ruolo i cosiddetti flagship project. Di cui rappresenta esempio classico la Birmingham Symphony Hall and Convention Centre, a sostegno e impulso di una più ampia rigenerazione e riuso di aree abbandonate o non adeguatamente sfruttate a ovest della inner city. Carattere essenziale di questo tipo di approcci è la dimensione, che dovrà essere sufficiente a garantire visibilità e contrastare quella negativa del degrado. A Birmingham questa trasformazione spaziale di parte del centro città realizzando strutture di prestigio è stata fondamentale per ricostruirne l’immagine, nazionale e internazionale, di polo terziario e turistico.

Questi flagship project hanno caratterizzato l’azione rigenerativa di tante Urban Development Corporation negli anni ’80. Tra gli esempi più noti quello del Canary Wharf (London Docklands’ Development Corporation) o dell’Albert Dock (Merseyside Development Corporation). Scopo di questi piani è di accrescere la fiducia nell’area oggetto di rigenerazione e così stimolare investimenti privati.

Ma la trasformazione può avvenire anche secondo linee meno drastiche. Per esempio a volte il modo più efficace di iniziare la rigenerazione è mobilitare l’azione nei complessi di case popolari, migliorando la situazione degli alloggi. Esempi del genere: Vauxhall Urban Village, Liverpool; The Eldonians, Liverpool; Hulme, Manchester; Miles Platting, Manchester. Uno degli aspetti più interessanti di questo approccio è che fornisce l’occasione di coinvolgere gli abitanti nel processo di trasformazione, formandoli al lavoro e alla partecipazione.

Costruire sulle occasioni

In alcuni some casi esiste una ottima qualità dello stock edilizio-urbano disponibile da sfruttare. L’esempio più noto è quello delle reti di moli, specchi d’acqua e canali, attorno a cui impostare le ricostruzioni. Al primo caso riuscito di Baltimora quindici anni fa, se ne sono aggiunti molti altri in tutto il mondo. Nel Regno Unito sono parecchi i casi di complessi residenziali lungo i canali, British Waterways ha promosso molti piani di rigenerazione in questi contesti. Un esempio è Coalisland (Irlandda del Nord) premiato come pratica virtuosa nel 1996. Rappresenta il recupero di una zona industriale dismessa che diventa polo di crescita socioeconomica; si creano 50 unità lavorative, sei nuovi spazi industriali, ampi interventi di miglioramento ambientale. La conversione di un impianto di lavorazione di prodotti agricoli in centro civico catalizza altre trasformazioni. Un coinvolgimento attivo degli abitanti ha condotto a una forte identificazione locale che dovrebbe comunque consentire continuità al processo.

Esiste naturalmente un’ampia serie di altre varianti possibili nello sfruttamento della preesistenza edilizio-urbana nelle trasformazioni, diverse da quella descritta dell’acqua, diventata una sorta di cliché. Tra cui la presenza di fabbricati di interesse storico. Molto prima della istituzione dell’ente Central Manchester Development per la rigenerazione, il comune aveva iniziato un progetto per l’area degradata di Castlefield, tra il centro e il canale Rochdale. Dove stanno i resti archeologici di una fortezza di epoca romana, sfruttati come centro di un nuovo parco urbano e volano di investimenti di trasformazione, da un albergo a piccoli complessi per uffici.

Agevolazioni «Supply-Side»

Gli investimenti a sostegno dell’intervento privato possono andare dall’insediamento di servizio o infrastruttura, di trasporto accessibilità ecc. oppure sostenere costi accessori particolari (come ad esempio a Hull), oppure poli turistici di attrazione (musei, alberghi). In molti casi i cosiddetti flagship project hanno cercato di stimolare le attività economiche e l’attrattività di un’area fornendo servizi e destinazioni e alimentando una domanda che prima non esisteva o si era esaurita. L’Albert Dock di Liverpool è un buon esempio di rigenerazione flagship che unisce lo sfruttamento dell’affaccio sull’acqua alla riqualificazione di un edificio di valore storico, costruendo anche una domanda turistica prima assente, che è arrivata a sei milioni di presenze annue.

La London Docklands Development Corporation ha preinstallato numerosi servizi che vanno dalle sottostazioni elettriche alle telecomunicazioni e connessioni satellitari. Si è arrivati fino al finanziamento diretto di nuove scuole in zone che sarebbero state destinate a residenza, che i potenziali abitanti avrebbero già visto servite. La medesima Corporation è stata però criticata per non aver fornito in anticipo servizi di trasporto essenziali alla trasformazione urbana, come nel caso dei tempi lunghi del collegamento stradale Limehouse Link per Canary Wharf e i rinvii della Jubilee Line.

L’integrazione fra trasformazioni urbane e rigenerazione socioeconomica

Ma dopo la focalizzazione sugli aspetti edilizi-urbani, la rigenerazione a trazione pubblico-privata delle Development Corporation negli anni ’80 sbocca in iniziative come City Challenge, nuovi programmi in grado di unire senza soluzione di continuità gli aspetti socioeconomici. A Leicester per esempio, la comunità locale (riunita nella sigla associativa Bede Island Community Association – BICA) partecipa al Challenge Board. Un processo di coinvolgimento nella trasformazione che si allarga ulteriormente col Single Regeneration Budget Challenge Fund e i suoi finanziamenti insieme privati, pubblici, di associazioni di cittadini, ovvero di interessi che da circoscritti diventano generali, secondo un criterio non sfumatamente diverso dalle originarie decisioni dall’alto delle prime Urban Development Corporation. Esempi di iniziative simili di rinnovo sono il Shirebrook and District Development Trust, o la rigenerazione del Roundshaw Estate nel sud londinese. Quest’ultimo progetto con l’esordio di un nuovo meccanismo finanziario (chiamato qui SRB Challenge Fund) a unire vari gruppi di interesse particolare e generale nel processo di rigenerazione.

I progetti pilota della Commissione Europea sono una diramazione dei Fondi Strutturali , concepiti per esplorare approcci urbani innovativi ai problemi posti da esclusione sociale, degrado ambientale, crisi industriale. Quello di Bilboa in Spagna Spain è un buon esempio di integrazione urbanistica-sociale per la rigenerazione. Nel quartiere svantaggiato e segregato di La Vieja, il piano di rigenerazione si concentra sulle infrastrutture dell’area, a partire da un polo sociosanitario. Praticando il concetto di self-rehabilitation, in cui gran parte dell’innovazione locale è gestita da abitanti e organizzazioni dei lavoratori (anche attraverso una formazione professionale) a creare nuove occasioni.

da: Peter Roberts, Hugh Sykes (a cura di), Urban Regeneration – a Handbook, SAGE Publications, 2000; Titolo originale: Physical and Environmental Aspects – Estratti e traduzione di Fabrizio Bottini; si veda su questo sito anche il documento originale di Michael Heseltine «It Takes a Riot» da cui nasce la cultura pur liberista ma certamente non edilizia della Rigenerazione 

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