A Mathew Davis, che abita in un ricovero per homeless ad Austin, piacerebbe molto avere un appartamento per sé. Ma coi pochi soldi che riesce a guadagnare donando plasma, anche 450 dollari al mese per un piccolo spazio senza acqua corrente e bagno in comune sono troppi. E nel frattempo ci sono più di 4.500 alloggi che vengono ufficialmente classificati «abbordabili» (il 16% del totale) restano vuoti. «Non guadagno abbastanza per permettermi nulla» commenta Davis, 49 anni, riferendosi alle poche centinaia di dollari che gli arrivano ogni mese. «È un continuo tentativo di restare a galla». Le persone più povere degli Stati Uniti sono le più colpite dalla carenza di alloggi abbordabili. Perché la gran parte delle case per i redditi più bassi finanziate negli ultimi anni sono riservate a chi guadagna il 50% del reddito medio di un’area geografica definita, secondo i dati statali.
In alcune città si vede una crescita degli appartamenti sfitti man mano ci si avvicina ai prezzi di libero mercato. Appartamenti qualificati abbordabili restano vuoti perché chi ne avrebbe bisogno non se li può permettere. Alcuni sono obbligati a rivolgersi ai rifugi per homeless, altri per disperazione pagano prezzi fuori dalla propria portata. Gli alloggi abbordabili sono 4 milioni a fronte di 11 milioni di nuclei familiari a reddito molto basso, secondo il resoconto annuale della National Low Income Housing Coalition.
Persone con redditi annuali che si collocano sia sotto le indicazioni federali — 16.000 dollari per un single — o al 30 % del reddito medio di area circoscritta indipendentemente dai valori assoluti. Ovvero un quarto degli inquilini in affitto degli USA, compreso chi lavora in ambiti a bassissimi salari, anziani, disabili che vivono di reddito fisso. Circa tre quarti dei redditi molto bassi ne spende oltre la metà solo per affitto e spese, e resta poco per gli altri bisogni. Ma le case destinate a questo tipo di inquilini sono soltanto il 12% di quelle qualificate abbordabili finanziate nel 2024 secondo il Low-income Housing Tax Credit, programma federale che garantisce crediti fiscali ai costruttori se vengono mantenuti gli affitti bassi per almeno trent’anni, secondo i calcoli del National Council of State Housing Agencies.
La gran parte di queste abitazioni presunte abbordabili sono per chi guadagna il 50% del reddito medio di area, AMI. Ad Austin, significa un individuo con 47.000 dollari l’anno, contro un altro individuo a reddito molto basso, che ha meno di 28.000 dollari. Il programma ha finanziato quasi quattro milioni di alloggi abbordabili a livello nazionale dalla sua creazione quarant’anni fa. Ma secondo diversi esperti si è dimostrato inefficiente, più costoso dell’uso dei buoni casa. «È enormemente complicato e burocratico, ingigantisce i costi di costruzione con queste regole intricate» commenta Chris Edwards, economista al Cato Institute, centro studi ultraconservatore. Edwards ha spiegato davanti al Congresso come quel programma di finanziamento abbia «partorito» un prima inesistente settore di consulenza legale ed economica solo per la propria gestione. «Se si vogliono sussidiare abitazioni abbordabili, date i soldi direttamente agli inquilini» ovvero usate i buoni casa.
Secondo altri esperti un programma funziona bene insieme all’altro, visto che gli immobili realizzati col credito fiscale poi accettano i voucher, cosa che non fanno in parecchi stati le proprietà private operanti sul mercato. Ma esiste anche la scarsità dei fondi federali: secondo gli esperti solo una su quattro delle famiglie aventi diritto riesce ad ottenere dei buoni casa. I voucher possono aiutare i più poveri a pagare affitti di case che sarebbero destinate a redditi superiori, ma servono parecchi anni per rispondere alle liste di attesa. Alcuni costruttori di case abbordabili sostengono che senza buoni casa risulterebbe impossibile costruirle per persone con redditi molto bassi.
True Ground Housing Partners, uno di questi operatori di case abbordabili nell’area della Capitale, fornisce un buon esempio: un alloggio per chi ha un reddito del 60% rispetto alla media dell’area — circa 70.000 dollari l’anno — significa un affitto di 1.715 dollari al mese. Ma togliendo 1.575 dollari di mutuo e spese di gestione ne restano solo 140. «La matematica non è un’opinione» spiega la presidente e CEO Carmen Romero, notando come chi ha un reddito molto basso pagherebbe solo la metà di quell’affitto. «Le nostre spese rendono praticamente impossibile realizzare alloggi concepiti sul 30% del reddito medio di area, senza enormi quote di sussidio che non esistono». E gli affitti di case qualificate abbordabili al 60% del reddito medio di area si avvicinano a quelli di libero mercato, in città come Austin, Denver o Portland, Oregon.
Di conseguenza, molte persone optano per pagare qualcosa in più appartamenti sul libero mercato con meno verifiche sul reddito e procedure semplificate, e gli appartamenti abbordabili restano vuoti. Ad Austin, la quota di questi alloggi non occupati è quasi del 16%, con oltre 4.500 appartamenti non affittati, secondo l’analista immobiliare Costar.Quando un tasso fisiologico di non occupazione dovrebbe aggirarsi attorno al 5%. LDG Development, altro costruttore di case abbordabili, parla di un 12% non affittati per la sua quota di 60% reddito medio nell’area di Austin. La responsabile del patrimonio Rebekah Fischer qualifica LDG come «in concorrenza diretta» con le migliaia di appartamenti realizzati ad Austini in regime di libero mercato . «Vorrei vedere ogni documento bancario, assegno, bolletta, ricevuta, di quelli che scambiano coi loro amici» commenta Fischer i rapporti coi richiedenti alloggi convenzionati. «Quando sul libero mercato basterebbero due minuti»
A Denver, c’è un 13% di alloggi vuoti tra quelli destinati ai redditi al 60%, più un 21% per gli 80%, secondo la Colorado Housing and Finance Authority. Mentre sono pochissime le case per i davvero poveri. A Portland, dove pure mancano alloggi per i redditi più bassi, sono oltre 1.700 gli alloggi vuoti, pari al 7,5% secondo il Portland Housing Bureau. In gran parte tra quelli destinati alla fascia 60% del reddito medio di area, 54.000 dollari con nucleo familiare di una sola persona, affitto bloccato a 1.444 dollari al mese.
Molto simile all’affitto medio da 1.581 dollari per un monolocale di mercato, secondo le stime di Costar. A Portland un cittadino come Jaiden Barbee guadagna il 55% del reddito medio di area ed è iscritto alle liste per un alloggio abbordabile. Pagherebbe qualcosa di più per un alloggio sul libero mercato, anche solo per evitarsi lunghe attese e complicazioni burocratiche. «Sarei disposto a quei duecento dollari 200 per entrarci prima in quella casa senza tutte quelle complicazioni». Secondo i responsabili di Austin si sono programmati 20.000 nuovi alloggi tra il 2018 e il 2027 destinati ai redditi estremamente bassi, che sono il 17% dei nuclei familiari della città. Al 2024 ne erano stati costruiti solo 543, dicono i documenti ufficiali.
E i 15.000 programmati per i redditi tra il 60% e l’80% della media di area sono stati terminati. In risposta a una domanda specifica, l’ufficio casa di Austin risponde di riconoscere l’urgente necessità di realizzare più alloggi per la popolazione povera e i programmi per rispondere, come il mettere il posizione prioritaria nei finanziamenti quelli rivolti al 30% del reddito medio. Per il signor Davis, che ha vissuto in auto un anno prima di avere un posto letto nel rifugio homeless comunale di Austin, la carenza di alloggi rivolti a persone come lui resta frustrante. «Di notte mi piacerebbe poter chiudere la porta e riuscire a dormire. Vorrei trovare un posto adatto per farlo».
da: Associated Press/The Washington Post, 9 settembre 2026; Titolo originale: The poorest people in the U. S. cannot find housing – Traduzione di Fabrizio Bottini
