foto F. Bottini
Aaron Sprik le case le costruisce da 25 anni. Ma qualcosa così non gli era mai successo. Ha presentato in comune un progetto per un complesso a schiera. E se l’è visto approvare nel giro di 24 ore. «Neanche lontanamente tempo così, e in nessuna città». Adesso i lavori delle otto case, un affaccio azzurro che rivitalizza una zona storica della città, sono abbastanza avanzati. Costruire è qualcosa di oneroso e abbastanza lento, sono in molti tra coloro che si occupano di abitazioni a pensare che, se il paese vuole davvero iniziare a risolvere il problema dell’abbordabilità dell’alloggio, ha bisogno di realizzarli più in fretta. Negli Stati Uniti oggi il fabbisogno è di oltre due milioni, e per rispondere, finire di costruirle, il processo di autorizzazione deve diventare più fluido.
Diversi urbanisti guardano a Claremore, cittadina dell’Oklahoma con 20.000 abitanti lungo la storica arteria Route 66 non lontano da Tulsa: un esempio di come si può fare. In gran parte del paese, un costruttore ogni volta che deve realizzare un edificio presenta il progetto architettonico in comune: anche se ne ha già realizzato un altro identico lì accanto. L’attesa può durare mesi, mentre il lotto rimane vuoto. Claremore sta all’avanguardia di un tentativo di cambiare metodo. La città si è dotata di un catalogo di 29 progetti architettonici pre-approvati di casette, aggregazioni, piccoli palazzi ad appartamenti. Chiunque voglia costruire può chiedere di usare il pre-approvato, e in un giorno o al massimo due ottiene l’autorizzazione.
Dal 2022, sono state realizzate 27 case a Claremore, 4 su 10 nell’area storica usando i progetti standard. Si tratta di una delle 21 amministrazioni locali del paese ad aver adottato il sistema del progetto pre-approvato di casetta unifamiliare, secondo uno studio Pew. Quasi tutte offrono anche la stessa possibilità per la realizzazione di alloggi accessori nel medesimo lotto (quelli chiamati a volte «granny flat» oppure «carriage house»). Claremore ha varato il proprio programma quattro anni fa, e si tratta di uno dei più ampi, quanto a tipi di progetto, eccetto nel caso della Hawaii County. La cittadina ha offerto esempio ad amministrazioni più grandi, come South Bend, Indiana, dove sono state realizzate 223 case su progetto pre-approvato, con programma che dura da soli tre anni, uno meno di Claremore.
Una legge per la casa approvata alla Camera e al Senato comprende finanziamenti per le città che si dotano di programmi in pre.approvazione dei progetti. «Si tratta di un modello che dovrebbe diffondersi molto di più» commenta Matthew Petty, la cui ditta, Pattern Zones, ha operato in nove diverse amministrazioni sui progetti pre-approvati, compresa Claremore. «Certo così non si risolvono i tassi di interesse, o il costo del lavoro, o quello dei materiali. Ma certamente quello delle autorizzazioni si». Ad una piccola città può costare almeno 50.000 dotarsi di progetti da concedere gratuitamente ai costruttori, per una grande e un sistema di scelte più articolate si può arrivare a 500.000 dollari. «Pensiamo a quante cittadine ci sono, centinaia e centinaia» che possono usare i sostegni federali per dotarsi di progetti architettonici, continua Petty: «Si apre praticamente tutto un nuovo comparto di attività».
L’Arizona l’anno scorso ha approvato una legge che richiede alle amministrazioni locali di dotarsi di un sistema di pre-approvati, e anche la California chiede alle amministrazioni di farlo per gli alloggi accessori nel lotto. L’Oregon ha approvato una legge di indirizzo e altri cinque Stati ne hanno in corso di approvazione. La citata ricerca Pew parla di costi aumentati di 30.000 dollari per un intervento a Seattle, di 50.000 a New York City, per rinvii di autorizzazione. Si sostiene che coi progetti pre-approvati un costruttore possa ridurre i costi dell’1-2%. Diminuendo lievemente quelli per l’acquisto della casa, disponibile molto più in fretta. Meno della metà del tempo di costruzione. In altre parole senza tempi di progettazione e approvazione cittadina nei vari uffici e commissioni, una casa si costruisce al doppio della velocità.
Secondo l’analisi dello studio Pew su migliaia di progetti, si rileva che per una casa mediamente sono necessari 2-3 mesi per l’autorizzazione, più di quattro se si deve passare per qualche organo discrezionale. Nel 10% delle città coi processi più lenti di approvazione, ci vogliono dieci mesi per aprire un cantiere di realizzazione di appartamenti. Memphis si sta dotando di un sistema di pre-approvazione da adottare in futuro. Ma nel frattempo offre ai costruttori una davvero singolare possibilità: se hanno costruito una casa, possono ottenere l’approvazione automatica di riprodurre lo stesso progetto tante volte quante desiderano. «Se l’abbiamo approvato una volta, perché dovremmo esaminarlo e approvarlo ancora, identico?» si chiede John Zeanah, capoufficio edilizia e infrastrutture a Memphis. Ma quel metodo resta comunque la norma in qualunque città del paese.
A titolo di incentivo a adottare il metodo, l’amministrazione di Claremore consente piccole concessioni ai costruttori anche per le regole di zoning sugli arretramenti. «Li avvantaggia sul mercato» spiega all’ufficio urbanistica Kyle Clifton. «Molti costruttori presentavano richieste di modifiche setback e anche quello richiedeva tempo». Da quando si propongono i progetti standard l’ufficio approvazione che prima trattava 13 casi l’anno è sceso a uno solo. Il costruttore Randy Highfill di norma opera a scala di lottizzazione, case su grandi lotti. Giudica essenziali le concessioni sui minori arretramenti per realizzare palazzine a Claremore, ed è molto orgoglioso di quel che sta succedendo nella sua città. «Si possono aggiornare i vecchi quartieri costruendo qualcosa di veramente bello e farlo rapidamente».
L’urbanista cittadino Cliftonè il vero promotore. Corpulento veterano dell’Esercito, è entrato nell’amministrazione con un incarico per il geographic information system, tecnica che aveva sperimentato da militare in Germania. M ain poco tempo si è ritrovato così coinvolto nella trasformazione delle vie di Claremore, da prendersi un master in progettazione urbana e promuovere l’arrivo di artisti da tutto il paese per dare un po’ di colore agli affacci sulla Route 66: 26 murali. È questo interesse per le forme della città ad aver poi spinto Clifton verso il metodo del progetto pre-approvato: non solo si accelera l’approvazione, ma si può influenzare anche il tipo di trasformazione. Da quando si è iniziato a far così a Claremore, sta promuovendo altrove tra gli urbanisti il metodo.
Claremore è una cittadina che esiste da un secolo, c’è un museo dedicato all’attore Will Rogers. Nel cuore storico quasi tutti gli edifici sono casette unifamiliari vecchie di ottant’anni. Qualunque variazione di aspetto può sollevare opposizioni. Dieci anni fai costruttori realizzarono sparsi per tutta la città dei piccoli complessi di due alloggi con garage in comune. Non molto diversi dalle case che ci stavano attorno, ma sgraditi agli altri abitanti, specie per quell’affaccio del garage sulla strada. A molti non piaceva neppure che quelle case fossero spesso affittate e non in proprietà.
Clifton ascoltava, e sviluppava un modello di progetto di trasformazione adatto a quel quartiere. «Ciò che sta all’interno non è importante quanto ciò che vediamo dall’auto o camminando sul marciapiede». Seva Rodnyansky, co-autore della ricerca Pew, spiega come il sistema dei progetti pre-approvati possa funzionare là dove esistono opposizioni locali alle trasformazioni. «Un metodo per rendere la realizzazione di case a prova di obiezioni». Le città si impegnano ad approvare solo un certo tipo di cose. In molti casi «è un modo per garantire qualità e aspetto estetico».
Jennifer Griffin, architetto a Tulsa, ha collaborato al piano di pre-approvazione di South Bend e Kalamazoo, Michigan. Partecipa anche ai lavori di un programma simile per la sua città di Tulsa, ispirato in parte da quello di Claremore. Le case devono rispondere a bisogni e sensibilità locali. «Quando si è in una zona di casette unifamiliari isolate e si sente parlare di edifici multifamiliari, o aggregazioni, o alloggi in affitto, ovvero tutto ciò che sta fuori dal loro immaginario, il pensiero va immediatamente agli esempi peggiori di non-inserimento» spiega Griffin. «A South Bend … la gente nel quartiere scattava automaticamente: NO a tutto ciò che è diverso». Poi però vedono qualcosa che non gli dispiace affatto. «Guardano e pensano: beh mi piacerebbe nel mio quartiere. È un metodo per dimostrargli che anche un formato diverso dalla casetta unifamiliare contribuisce». E una volta seguito il percorso per un progetto standard si è tracciata la via per altri altrettanto rapidi.
da: The Washington Post Sunday, 21 giugno 2026; Titolo originale: This Oklahoma City is building houses twice as fast as other cities nationwide – Traduzione di Fabrizio Bottini
