Nel mondo sta sorgendo una nuova generazione di città. Nel deserto egiziano cresce la capitale amministrativa concepita per sfuggire ai problemi del Cairo e attirare investimenti stranieri. In Indonesia è in corso un esperimento ancor più radicale di trasferimento della capitale, dalla Giacarta degradata anche dal cambiamento climatico a un centro nuovo di zecca nella foresta del Borneo. In Arabia Saudita, NEOM rappresenta probabilmente la visione più audace: un investimento multimiliardario futurista per un’esistenza in verticale, mobilità avveniristica, amministrazione gestita dall’Intelligenza Artificiale, che dovrebbe delineare un futuro di civiltà post-petrolifera per il paese.
Tutti questi progetti condividono alcune caratteristiche, particolarmente evidenti là dove esiste una forte autorità centrale e notevoli fondi sovrani, verso la promozione di qualcosa che va ben oltre la realizzazione di case servizi infrastrutture. Se le normali trasformazioni urbane rispondono a sollecitazioni di mercato, vengono spinte e condizionate dalla crescita di popolazione, dalle norme urbanistiche, dalle dinamiche di domanda e offerta, questa nuova generazione di interventi gestiti dallo stato rappresenta un diverso modello. Considerando nel loro insieme i casi studio di Lusail in Qatar, del quartiere Mareterra nel Principato di Monaco, dell’isola di Sazan in Albania, di Ellinikon in Grecia, si comprende come le trasformazioni urbane si possano usare come strumento politico, di ridisegno economico, di perseguimento di strategie internazionali.
Qatar, Lusail City
Il governo del Qatar investe strategicamente nei megaprogetti. La Lusail’s Real Estate Development Company è creata nel 2005 dall’immobiliare Qatari Diar, di proprietà del fondo sovrano del paese. Qatari Diar si proclama portatrice di una «visione concreta» [in originale la parola concrete che significa anche cemento suona davvero singolare n.d.t.] e promuove «la visione di una società moderna e inclusiva, basata sulle più avanzate conoscenze e strutture, verso criteri di eccellenza» A rappresentare le ambizioni politiche ed economiche del paese nel mondo, Qatari Diar è presente internazionalmente con complessi immobiliari prestigiosi, tra cui spicca il Chancery Rosewood Hotel di Londra, a Grosvenor Square ex sede dell’Ambasciata USA.
Il Qatar si confronta sempre di più col sistema internazionale di norme e convenzioni di settore per attirare capitali immobiliari pubblici e privati. Con la guida del presidente di Qatari Diar sua eccellenza Abdullah bin Hamad bin Abdullah Al Attiyah, recentemente anche nominato Ministro delle Aree Urbane, il progetto Lusail ha attirato una importante sede delle Nazioni Unite. Che comprende l’Ufficio dell’Alto Commissariato per i Diritti Umani (OHCHR), il Programma di Sviluppo ONU (UNDP), l’Organizzazione Internazionale del Lavoro (ILO), e quella scientifica e culturale dell’UNESCO. Il Qatar investe anche nel Doha Forumper proporsi come nodo di multilateralismo, ispirato a principi come «diplomazia, dialogo, diversità».
La dipendenza del paese dalla Cina per la produzione edilizia evidenzia tensioni geopolitiche latenti, e insieme ne sottolinea le ambizioni di soft-power come col progetto dello stadio di Lusail. Che ha ospitato nel 2022 la finale della Coppa del Mondo FIFA, ed è concepito a forma di lampada araba citando l’identità culturale del Qatar rivolta a un pubblico globale. Ma a partire dalla scelta dei costruttori la narrazione di questa linea soft power si complica: la realizzazione dello stadio è affidata a un consorzio a guida China Railway Construction Corporation (CRCC), ente di proprietà statale molto attivo nella concorrenza strategica USA-Cina. L’americano Treasury’s Office of Foreign Assets Control ha qualificato la CRCC compagnia con cui non si possono intrattenere rapporti senza vincoli. A partire dal 2 agosto 2021, è proibito agli americani investire, acquisire, gestire titoli.
Il Qatar ha sviluppato rapporti politico-diplomatici con gli Stati Uniti, ma ha rafforzato anche la «collaborazione strategica» con la Cina. In una dichiarazione, l’ambasciatore del Qatar in Cina, Mohammed bin Abdullah Al Dehaimi, notava che «Il Qatar è un importante partner della Cina nella Belt and Road Initiative (BRI), il secondo fornitore di gas naturale liquefatto, mentre la Cina è il nostro principale scambio commerciale con l’estero». Operano in Qatar oltre 250 imprese cinesi, e oltre alla costruzione dello Stadio di Lusail, imprese statali della Cina sono attive nei settori telecomunicazioni e trasporti.
Il Qatar per i grandi contratti di costruzioni oltre a rivolgersi alla Cina ha anche scelto architetti occidentali per acquisirne la visione culturale e integrare la propria nelle forme delle trasformazioni. Il Museo di Lusail, ente di grande prestigio che sarà inaugurato nel 2029, è in corso di realizzazione sull’isola Al Maha, e ospiterà una delle collezioni principali di arte orientale del mondo. Un progetto dello studio Herzog & de Meuron, seguito direttamente dalla sceicca Al Mayassa bint Hamad bin Khalifa Al Thani, sorella dell’Emiro e presidente dei Musei del Qatar. A Doha, le torri di Al Sa’ad Plaza sono progettate dall’architetto inglese Lord Norman Foster, autore del Parlamento Tedesco a Berlino e dell’aeroporto Chek Lap Kok a Hong Kong. Le torri saranno la sede centrale di enti economici di dimensione globale come la Banca Nazionale del Qatar, la Banca Centrale del Qatar, l’Autorità nazionale degli Investimenti.
Per molti versi il caso di Lusail esprime alcune contraddizioni dell’area del Golfo moderna: una impresa statale cinese che ne costruisce lo stadio principale simbolo, una città che ospita agenzie ONU ispirate ai valori liberali occidentali, con edifici simbolo concepiti da architetti svizzeri o britannici. Apparenti incoerenze della contaminazione internazionale nella costruzione della città dove si mescolano architettura, diplomazia, rapporti col resto del mondo dello Stato del Qatar.
Principato di Monaco, Mareterra District
Monaco ha da sempre sfruttato l’immobiliare di lusso come strumento di promozione nazionale, per attirare capitali globali e consolidare il proprio potere. Mareterra rappresenta un investimento di 2 miliardi di euro, progetto di S.A.M. L’Anse Du Portier per 60.000 metri quadrati di case di lusso affacciate sulla costa. Con il sostegno delle principali famiglie di Monaco, tutti i 110 appartamenti, quattro ville urbane multiple, 10 ville singole, sono state già vendute, in alcuni casi con valutazioni che superano i 100.000 euro al metro quadrato. Tra gli investitori figurano il miliardario kazako Bulat Utemuratov e Mark Capital Management, fondo di investimento e gestione immobiliare londinese.
Le Renzo, la torre residenziale simbolo del progetto Mareterra, vuole dimostrare come a Monaco l’architettura riesca a unire alto livello culturale e offrire ottime prospettive di investimento al capitale internazionale. Coordinamento generale di Renzo Piano, architetto italiano vincitore del Pritzker Prize, autore del Centro Pompidou di Parigi e di The Shard a Londra. «Voglio realizzare vascelli volanti» dichiarò al Financial Times nel 2021, secondo una immaginifica linea di pensiero che vuole scavalcare confini. A Le Renzo, circa la metà degli acquirenti sono esterni a Monaco. Secondo una tendenza globale di mobilità della ricchezza. Secondo Henley & Partners, sono almeno 128.000 i milionari che sono «migrati» così nel 2024: la cifra più alta da quando vengono effettuate queste rilevazioni (2013) e si prevede che cresca ulteriormente per il 2025.
Negli ultimi anni il Principato di Monaco investe sempre di più in infrastrutture che ne alzano il prestigio culturale. La classe dirigente del paese come quella del Qatar mette in primo piano una visione internazionale, dal Gran Premio, allo Yacht Show, al Monte-Carlo Masters per accrescere la propria visibilità. A Mareterra, l’espansione Grimaldi Forum aggiunge 9.000 metri quadrati a quella che è già una delle principali destinazioni turistiche d’Europa anche per le iniziative culturali, con eventi in collaborazione col Monaco Economic Board e la Fondazione Principe Alberto II. Mareterra conferma una sinergia tra governo e progetti immobiliari, coinvolgendo una élite globale mobile in spazi esclusivi di altissima qualità architettonica. Inserendo il tutto in una propria strategia politica ed economica.
Isola di Sazan, Albania
Lo sbarco di Affinity Partners in Albania è un ulteriore esempio di come i capitali privati esercitino una influenza geo-politica attraverso le operazioni immobiliari. Nel 2023, Jared Kushner con la sua compagnia ottiene dal governo albanese un riconoscimento istituzionale attraverso la Legge per gli Investimenti Strategici, che gli garantisce privilegi nei processi di acquisizione di superfici e approvazione dei progetti, qualificati come di particolare importanza nazionale. L’Agenzia di Sviluppo Albanese per gli Investimenti connessa alla Legge li divide in due tipologie e filiere: quelli Assistiti e quelli Speciali. I secondi hanno facilitazioni particolari, tra cui i meccanismi di esproprio e la realizzazione di infrastrutture con la partecipazione dello Stato. Oltre gli aspetti legali, è il ruolo dell’investitore strategico a delineare una svolta politica. Il rapporto tra Kushner e il Primo Ministro, Edi Rama, nasce da un incontro sullo yacht del finanziere Matt Rothschild. E si sostanzia sull’isola di Sazan, una delle tante che punteggiano la costa albanese, con strutture militari dismesse, bunker, attracchi, eredità dei tempi della guerra fredda.
La Affinity di Kushner propone un resort ’per un investimento di 1,4 miliardi di dollari a Sazan, che interessa un complesso su poco meno di 50.000 metri quadrati e coinvolge 15 chilometri di costa. Una parte è dedicata a un albergo col marchio Aman Resorts, gestito dal CEO e presidente di OKO Group, Vlad Doronin. Tra gli altri interventi che sarebbero previsti, un museo con ristorante Major Food Group, Carbone, e una collaborazione con l’investitore locale Shefqet Kastrati. A getire il ruolo dello Stato nella trasformazione, il governo albanese ha nominato l’Agenzia di Sviluppo Edilizio Immobiliare nel giugno 2025. Agenzia che rappresenta l’ente di coordinamento dei progetti strategici e opera controllata da Albania Investimenti. Viene così garantito un coordinamento pubblico al più alto livello e centralizzazione su realizzazione di infrastrutture, acquisizione di terreni, autorizzazioni e concessioni.
Il sistema finanziario operante a Sazan e in Albania non si lega solo ad Affinity Partners, ma anche a interessi sovrani del Golfo, inserendo le operazioni immobiliari dei Balcani in una potente rete finanziaria del Medio Oriente. Il Public Investment Fund (PIF) di Riad, ha impegnato 2 miliardi di dollari in Affinity, su un proprio totale 900 miliardi in asset. Altri capitali si aggiungono dalla Autorità degli Investimenti del Qatar, e da Lunate, compagnia di Abu Dhabi affiliata al Royal Group e presieduta dallo sceicco Tahnoun bin Zayed Al Nahyan, il numero due di Abu Dhabi e Consigliere per la Sicurezza Nazionale.
Per comprendere tutte le implicazioni dei progetti occorre distinguere tutti gli attori coinvolti e valutarne vantaggi relativi, distribuzione dei rischi e dei vantaggi finali. Secondo le informazioni ottenute su richiesta del Senatore USA Ron Wyden, Affinity ricava un 1,25% dalla gestione di capitali valutati 2,5 miliardi di dollari dal Public Investment Fund di Riad, anche se mancano le informazioni sul tasso annuale del fondo. Ma è l’assenza di capitali cinesi a caratterizzare il caso di Sazan, distinguendolo da altre iniziative nei Balcani. Una regione dove Pechino ha allargato la propria influenza attraverso Belt and Road: Sazan non ha alcuna partecipazione cinese e si tratta di un caso raro in un progetto Occidentale-Mediorientale.
L’insieme dei soggetti coinvolti a Sazan comprende interessi diversificati. Oltre che dalla visione, dalle reti di relazioni e dalla capacità finanziaria di Affinity Partners, la trasformazione dell’isola dipende dalla convergenza tra questo insieme eterogeneo di interessi internazionali: gli enti dedicati del governo albanese, gli esponenti del mondo economico locale, la finanza sovrana del Golfo, investitori occidentali con legami politici, operatori di servizi ad altissimo livello. Di nuovo come nel caso dello Stadio di Lusail in Qatar, la convergenza evidenzia un modello equilibrato di progetto globale.
Atene: Ellinikon
Ellinikon è un progetto greco inteso come espressione di progetto sostenibile e urbanistica proiettata al futuro. Alla periferia di Atene, nel quartiere di Elliniko, Ellinikon si insedia sui terreni dell’ex aeroporto Hellinikon, da cui è decollato l’ultimo volo nel 2001. All’epoca in cui il paese attraversava un periodo di instabilità fiscale e nella crisi dell’Eurozona del 2009, i progetti si sono tutti bloccati. L’area è rimasta abbandonata con gli edifici dei terminali in rovina, le piste invase dalle erbacce, aeromobili a far ruggine. Privatizzando Ellinikon, la Grecia ha sfruttato i terreni di proprietà pubblica a scopo di ripresa economica. Nel 2011, lo Hellenic Republic Asset Development Fund (HRADF) è stato creato per monetizzare e gestire il patrimonio statale. Agisce nell’interesse pubblico pur operando secondo i criteri privati di mercato, ai sensi della Legge 3986/2011, con proposte a 99 anni.
Nel novembre 2014, nel pieno della crisi greca del debito, il Fondo ha gestito la privatizzazione dell’ex aeroporto Hellinikon. Nella fase iniziale hanno espresso interesse nove diversi soggetti tra cui Qatari Real Estate Investment Company e Trump Acquisition. Infine la concessione per 99 anni è stata assegnata a Lamda Development in cambio di 915 milioni di euro su un piano di investimenti da 6-8 miliardi di euro. Lamda ha acquisito il 100% delle quote Hellinikon S.A., lasciando allo Stato la formale proprietà dei suoli. Proposta sul mercato con le definizioni di «Mini Dubai» o «Il più grande progetto di rigenerazione urbana in Europa», Ellinikon si orienta agli immobili di lusso per attirare capitale dall’estero. Migliaia di appartamenti, alberghi di fascia superiore, uffici, intrattenimento, università, attrezzature e servizi moderni e sostenibilità energetico-ambientale. Tra le offerte Mandarin Oriental con 123 stanze e 17 residenze qualificate. Lamda Development ha già venduto 167 dei 173 totali appartamenti nella Riviera Tower, architettura simbolo della trasformazione.
Il progetto Ellinikon si lega sia all’investimento interno che ai potenti hedge fund globali. L’azionista principale è Latsis Group, col 43,8%. Gli investitori istituzionali stranieri pesano per il 20,9% di Lamda, mentre l’hedge fund svizzero ginevrino Brevan Howard possiede il 5,092%. La compagnia si valuta 4,15 miliardi di euro a fine 2023 sulla Borsa di Atene. Riconoscendone l’importanza, Lamda è entrata nell’elenco di Time «100 Most Influential Companies of 2024» compilato dal CEO Salesforce, Marc Benioff.
Il caso di Ellinikon, come quello di Mareterra, propone una visione di trasformazioni ambientalmente consapevoli, con attenzione al territorio costiero, infrastrutture sostenibili, spazi verdi. Oltre agli aspetti spaziali e progettuali, Ellinikon si posiziona come motore di crescita economica con la promessa di creare migliaia di nuovi posti di lavoro e contribuire al 2,4% del PIL greco. Gli indicatori commerciali parlano di forte domanda internazionale, sostenuta dal programma Golden Visa, che attira i redditi più elevati alla ricerca di residenza nell’Unione Europea attraverso l’investimento immobiliare. In più, Ellinikon sottolinea l’indispensabilità dei coinvolgimento pubblico nelle operazioni. Dagli aspetti legali finanziari organizzativi alle autorizzazioni urbanistiche e concessioni sul lungo termine, il sostegno pubblico si è confermato essenziale nella concezione e attuazione.
Conclusioni
I megaprogetti di lusso con le loro verificabili dinamiche rivelano le priorità degli Stati in cui si sviluppano. Spesso seguendo filiere privilegiate di realizzazione, scavalcano i normali meccanismi di concorrenza, non per assenza di controllo e regole pubbliche, ma perché le stesse dimensioni e complessità contengono naturalmente il bacino di operatori e investitori qualificati a partecipare. Aspetto egualmente importante, i progetti agiscono a livello simbolico e di narrazione tanto quanto di trasformazione materiale: da Lusail che proietta l’immagine identitaria di un Golfo post-petrolifero, a Ellinikon segno di una Grecia che aprendosi all’investimento internazionale esce dall’austerità, alla visione climatica consapevole di Mareterra nel Principato di Monaco delle èlite, alla scommessa dell’Albania di uscire dall’economia post-socialista offrendo una sorta di parco a tema di lusso affacciato sul proprio mare. Narrazioni materialmente affidate alle cure dei più prestigiosi architetti, ai principali marchi commerciali, alle istituzioni culturali che si insediano. Questi progetti infine dimostrano sino a che punto l’investimento trans-nazionale stia modificando lo spazio urbano-territoriale confermandosi potente attore degli equilibri geoeconomici insieme agli stati nazionali.
da: Harvard International Review, 8 ottobre 2025; Titolo originale: Constructing Influence: The Political Economy of Luxury Megaprojects – Traduzione di Fabrizio Bottini
Si veda anche in questo sito l’articolo che il Guardian dedicava alle iniziative immobiliari-politiche nei Balcani del genero di Donald Trump, Jared Kushner, anche alla luce di più ampie strategie internazionali, L’Ultima Spiaggia in Riviera della Famiglia Trump
