Riqualificazione urbana e riqualificazione commerciale (1964)

Boston, Village revitalization, 1979

Il quartiere di South End ha l’occasione di ripensare in qualche misura la propria rete commerciale. La prima possibilità è ovviamente quella di non intervenire affatto sul commercio così come è oggi, lasciando che siano le libere dinamiche del mercato a determinare le eventuali trasformazioni nell’area. Ma in realtà non si tratta di non scegliere, di lasciare che le cose vadano come devono andare, perché pur non intervenendo direttamente lo si fa in modo indiretto con le riqualificazioni urbane per le abitazioni e i servizi, così da alterare anche pesantemente il contesto, sociale e non, dove si colloca il commercio. Facendo una apparente digressione, va ricordato che il commerciante, come qualunque altro essere umano, non fa altro che reagire a determinati stimoli. L’attività nasce proporzionatamente alle quantità della domanda, al potere di acquisto, a ciò che vuole la clientela della zona. Se il commerciante riesce a fornire ai suoi clienti ad un prezzo adeguato ciò che desiderano, il suo esercizio funziona. Dobbiamo poi aggiungere che la sopravvivenza o vita di un esercizio ne stabilisce anche l’utilità sociale, l’auspicabilità, dato che se non fosse così, senza consenso, sarebbe fallito. Ne consegue che la chiusura di qualunque attività significa costo sociale per la sua clientela, che per quanto riguarda gli acquisti, dovrà o pagare di più o spostarsi di più, in assenza di interventi municipali di qualche tipo. Il che non significa negare l’utilità eventuale di eliminarne alcuni, di negozi, ma sottolineare come il peso di tale eliminazione poi ricada sia sui negozianti che sulla clientela.

Per tornare alla prima possibilità, se si adotta l’idea di base dell’Ente di Riqualificazione Urbana di non eliminare affatto le attività commerciali dal quartiere, e se funzionano gli interventi residenziali (per esempio aumentando la popolazione e di conseguenza la clientela e il potere d’acquisto) allora si può considerare certamente qualunque cambiamento nella rete commerciale come conseguenza delle dinamiche di mercato. Potrebbe per esempio avvenire che: alcune attività del quartiere crescano; altri tipi di esercizi potrebbero decrescere per la sostituzione di una certa clientela con un’altra con necessità diverse (al crescere del reddito potrebbero scomparire i banchi dei pegni e apparire gli sportelli bancari). In generale, la struttura commerciale si adegua al tipo di popolazione diversa indotta dall’intervento municipale sulla residenza. Anche se tutto il processo di trasformazione risulta sostanzialmente in nessun cambiamento di popolazione (reddito, bisogni ecc.) la struttura commerciale potrebbe trasformarsi perché si sono spostate le posizioni delle residenze e si sono cancellate le funzioni produttive dai quartieri residenziali.

Prima di passare alla seconda possibilità, chiariamo due punti. Primo, qualunque modello di rete commerciale si voglia promuovere o prevenire con criteri non strettamente commerciali (dalla progettazione architettonica, alla localizzazione e altro) ciò è possibile. Secondo, se è stato stabilito che la struttura commerciale cambia nel tempo, resta la fondamentale questione della velocità a cui questo cambiamento avviene. Si è osservato che la rete commerciale dipende dai caratteri economici e sociali della popolazione, e non viceversa che sia il commercio a influenzare la composizione degli abitanti, ma si tratta di una prospettiva statica, mentre una dinamica non esclude la possibilità che esista una correlazione diversa in cui i due aspetti si influenzano a vicenda, come probabilmente avvenuto nelle trasformazioni di mercato della zona South Side nel dopoguerra. Periodo in cui almeno 25.000 persone se ne sono andate dal quartiere. L’organizzazione commerciale è cambiato con questo flusso in uscita. Molti esercizi hanno chiuso o si sono trasferiti altrove. Ma anche a fronte di questo enorme calo di popolazione, nel South End ancora operano in abbondanza i cosiddetti «marginali», in grado di sopravvivere comunque. Lo studio di settore sull’area per esempio calcola che ci siano circa 70.000 metri quadrati di «superficie commerciale eccedente» ovvero più del 60% del totale. Una quota che per un economista suona spaventosa, incredibile. E che deve avere qualche tipo di spiegazione, diversa dalla difficoltà di aggiustamento del mercato al cambiare della popolazione.

Boston, Village revitalization, 1979

C’è anche una spiegazione tecnica alla cosa, quando si afferma che questa superficie eccedente è stata calcolata su medie di tipo suburbano, da usare con cautela dato che la zona non è affatto suburbana (chi scrive ha passato parecchio tempo paragonando la propensione alla spesa suburbana con quella del quartiere, per verificare l’entità effettiva di questo «eccesso di offerta» e le possibili politiche che ne discendono. Ma mi sono rimaste tutte le perplessità, su cui tornerò più tardi). Esiste anche un’altra spiegazione parziale dell’eccesso di superfici commerciali, e sta nel fatto che viene calcolata la sola popolazione residente. Se consideriamo quanta parte della zona sia destinata ad attività diverse dalla residenza (industria, magazzini, uffici) gli effetti della popolazione presente in orario di lavoro sugli esercizi commerciali (specie quelli dove si mangia si beve si usano servizi) devono per forza essere calcolati. Infine va anche sottolineata la differenza tra cosa significa quell’aggettivo «marginale» per l’economista, e per la persona normale, per completare la correzione dei calcoli su quell’eccesso di spazio. Si considera operatore marginale colui che ha piccoli margini di profitto che si assottiglieranno ancora di più col tempo. In una certa fase saranno così bassi da portare al fallimento l’esercizio. All’economista basta così, ma si ignora il problema cruciale di quando avverrà ciò, ovvero quanto si devono abbassare i margini per considerare fallita l’attività.

Secondo gli economisti, un operatore sul margine è chi tende a cambiare la propria attività o ambito quando diminuisce il profitto, anche di poco. Ovvero il fatto di comparare una convenienza con un’altra. Se pensiamo che il tipico gestore di una attività commerciale del South End è mediamente anziano, magari fa parte di una comunità etnica, dobbiamo pur chiederci quale sarà mai quell’altra conveniente occasione da prendere al volo. La risposta, sospetto, è che l’unica alternativa al tenere aperto quell’esercizio, pur con margini di profitto calanti, è quella di chiudere e andare in pensione, magari a carico di parenti o enti di beneficienza. In altri casi l’esercente non vuole proprio cambiare e per ragioni non-economiche. Nella prima opzione il «margine» è abbastanza ampio, ovvero quello tra il pur poco che gli garantisce l’esercizio e quello che potrebbe godere di pensione (diciamo tra 50 dollari la settimana e trenta dollari la settimana). Mentre nella seconda opzione non esiste neppure alcun margine. In entrambi i casi però si vede che i due ipotetici esercenti non sono affatto «marginali» nel senso tecnico della parola, anche se i loro guadagni possono essere relativamente bassi rispetto a un certo standard, che però non corrisponde ai loro calcoli su come dovrebbero guadagnarsi da vivere.

In conclusione, esistono tutte queste variabili in campo, a ridurre le dimensioni dell’eccesso stimato di superfici commerciali nell’area. Anche se come accennavo prima personalmente non sono riuscito a calcolare più precisamente quanto possano eccedere o meno. Uno dei motivi per definire gli esercizi marginali in modo rigido era quello di fornire qualche modello di riferimento sull’interazione tra calo di popolazione e spazi commerciali abbandonati nel quartiere. Comparare alcune quote di spazi commerciali in eccesso con altre quote di operatori commerciali marginali può aiutare a valutare il peso di questi aspetti nel degrado generale del quartiere. Mentre limitarsi a costatare una situazione innesca un circolo vizioso teorico dove all’accentuarsi di un aspetto si accentua anche l’altro e via di questo passo. Per quanto riguarda le teorie sul degrado nei quartieri l’aspetto principale viene individuato nel calo di popolazione (ad esempio: meno popolazione, più vuoti commerciali, più allarme sociale per questi vuoti, caduta dei valori immobiliari, conseguenti altri vuoti residenziali e commerciali, fino al punto in cui il degrado si accelera da solo a causa del degrado precedente).

Se riteniamo che la teoria debba spiegare ragionevolmente perché accadono certe cose nel South End, non riesco a collegare i vuoti e il degrado commerciale col degrado generale, perché la causa sta pur sempre nelle variazioni di popolazione. Quanto discusso sopra invece confermerebbe il contrario (ovvero che l’operatore detto marginale è un fattore di stabilizzazione comunitario, in quanto non cedendo al panico continua a rimanere). Ne possiamo quindi concludere che estirpare dal terreno di quartiere le attività commerciali perché sarebbero esse stesse fonte di degrado, pare azione priva di senso. Che opera forse su alcuni sintomi, ma non sulle cause vere. Ammetto di aver dedicato fin troppa discussione a una scelta che comunque non verrà fatta. Ma il motivo è che risulta essenziale l’economia del commercio nella questione. Certo l’alternativa sarebbe quella di operare eliminando tutte le attività commerciali su una base non-economica anziché di economia, per esempio di organizzazione urbanistica là dove una fascia commerciale stradale può interferire, poniamo, con la realizzazione di uno spazio scolastico o a verde.

Titolo originale: Alternative retail policies in the south end, Boston Redevelopment Authority – Traduzione di Fabrizio Bottini

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