Un modo per valutare la qualità abitativa

green shed

Foto M. C. Gibelli

Follow The Money pare la solita raccomandazione cinico-realista da prendere sempre con le molle, soprattutto se si è di spirito aperto e progressista. Eppure, specie quando si vuole stabilire qualche base certa di giudizio e orientamento, quello del portafoglio e dell’interesse spicciolo pare sul serio un ottimo punto di partenza. Se non altro perché poi si tira dietro tante altre cose che in un primo tempo parevano andare per conto proprio altrove, e invece hanno stretti rapporti con il contesto, condividendoli proprio nel piccolo possente campo del portafoglio. Abitare: che vuol dire esattamente? Roba complicata e sfuggente, che magari l’architetto trendy o l’abile venditore provano (con notevole successo: del resto è il loro mestiere) a riassumerci per linee di pensiero semplificate e affascinanti, ma giusto allo scopo di farci aprire il portafoglio nella direzione dei loro specifici prodotti e servizi, i quali fanno parte dell’offerta certamente, ma sono ben lontani assumerla. Abitare vuol dire casa, ovvero i muri, quel che sta dentro i muri e immediatamente fuori, ma anche quel che ci sta intorno, per un raggio tanto vasto da raggiungere i punti della nostra vita quotidiana. Spazio, persone, amenità, ostacoli, pericoli, occasioni, interazioni: abitare è tutto questo e molto di più. Difficile ricomporlo, come ben sappiamo quando proviamo a valutare pro e contro di un trasloco a volte scelto, a volte pensato, a volte obbligato. Ergo, anche partire da considerazioni allargate di portafoglio è un solido, ottimo punto di partenza.

I quattro stati della materia abitare

Esiste un modo facile di tagliare a fettine l’ignoto, che resta tale ma almeno diventa un po’ più maneggevole, dividendolo come una torta nelle classiche quattro parti che poi possiamo pensare come aree di spesa e bilancio (certamente non solo monetario): la casa intesa come vita del nucleo familiare, tempo libero fruizione diretta di spazi abitativi; il quartiere/città che le sta attorno sul versante dei servizi all’istruzione, la qualità ambientale, il verde, la solita sicurezza, che sia stradale, o notturna o degli occhi sulla strada e via dicendo; direttamente al portafoglio attiene la questione dell’investimento, di cosa possiamo permetterci e se complessivamente è il caso di sbilanciarsi; per ultimo cosa ci riserva il contesto socioeconomico, relazionale, lavorativo (che ci lavoriamo direttamente o no), coi suoi equilibri magari intrecciati al resto, o meno. Un aspetto a parte, ma che influenza tutto il resto non poco anche se alcuni spesso non ne vogliono sapere, è la distinzione fra città vera e propria e suburbio, inteso sia come periferia poco integrata, sia come centro satellite ad autonomia limitata o scarsa. Perché pare inutile nasconderselo: da qualunque punto di vista la si voglia considerare, la vecchia contraddizione città/campagna poi rispunta, magari anche nell’era dei telefonini intelligentissimi, così come era presto rispuntata in quelle delle automobili da cento all’ora, e prima ancora dei treni e dei tram. Una volta stabiliti questi pochi vasi comunicanti, si può procedere a una quantificazione/qualificazione: rozza ma efficace.

Abitare un tanto al chilo

Immaginiamo di avere un nostro budget limitato, e di poterlo spendere diviso nelle quattro «fette della torta abitare» brevemente descritte sopra. Poter dare un punteggio complessivo di 25 punti sul totale di 100 a ciascun ambito, aiuta di sicuro almeno a stabilire una base di giudizio, se si articola un po’ (ma non troppo) quella definizione. Vediamo.

Il 25% di vita individuale/familiare e tempo libero

Si può valutare la superficie verde di quartiere e comunque disponibile pro capite, sia statisticamente parlando sia dal punto di vista dell’accessibilità fisica, calcolando magari che parte di questa possa rischiare di sparire perché è libera soltanto finché non ci costruiscono sopra. Più semplice in genere valutare altre forme di servizio importanti ma stabili o stabilizzate, come un cinema, un teatro, un museo, una biblioteca. C’è poi la considerazione della compagnia potenziale per queste attività fuori casa: chi abita il quartiere? Famiglie con bambini, di che età media, e in quale quota? Oppure nuclei familiari di single, o anziani ecc. Parlando di tempo libero qui entra nel conto anche quanto ce n’è disponibile su serio, e quanto è disponibile la relativa compagnia, per esempio se si tratta di un posto da cui ci si deve allontanare (monofunzionalità residenziale) da pendolari, e con che distanze e presumibili tempi morti. Il totale di queste considerazioni, diciamo con un punteggio da 1 a 10 vale per ¼ della nostra valutazione della qualità.

Il 25% di servizi, ambiente, sicurezza

Ci sono delle buone strutture e ben organizzate per l’istruzione (chi ha dei figli queste cose le pesa per bene)? Se si, ad esempio, neppure pensarci di sottoporre anche i piccoli di casa a un pendolarismo analogo a quello di chi lavora. La qualità generale delle scuole in genere, il loro servizio allargato come struttura sociale, può condizionare anche altri aspetti come i comportamenti giovanili, vandalismi, addirittura per certi versi la sicurezza dei cittadini. Per capire meglio la questione sicurezza, oltre le solite percezioni a pelle, però, è meglio avere qualche informazione in più sui reati contro il patrimonio o le persone, che sono quello che in realtà poi conta, abitandoci. L’ambiente e la sua qualità possono dipendere dall’organizzazione fisica, sia del quartiere che degli spazi con cui confina direttamente, ci può essere un’atmosfera inquinata da traffico o da industrie. La salute oltre che dal posto dipende anche, indirettamente dai servizi sanitari a portata di mano, ambulatoriali e analoghi, che per certi versi completano quelli culturali e dell’istruzione già citati.

Il 25% dell’indispensabile investimento iniziale

Tornando decisamente «dentro il portafoglio», e in modo piuttosto brusco, sorge qui la domanda: ma se ho trovato un posto del genere, cioè che nelle prime due valutazioni si è preso quasi punteggio pieno, me lo posso davvero permettere? E cioè, esistono da quelle parti spazi privati sul mercato, libero o di edilizia economica a vario titolo, che siano accessibili alla mia borsa oltre che desiderabili? Qui il ragionamento, se sviluppato con intelligenza e sistematicità, deve valutare diversamente ad esempio la composizione sociale, che prima magari aveva ottenuto un buon punteggio perché di tipo ceto medio con ciò che ne consegue di solito, ma che magari tende a far crescere varie forme di «mutuo differito», dai costi dell’abitare, o del commercio di prossimità, o dei trasporti se si finisce troppo lontani da una serie di mete e servizi.

Il 25% dell’ambiente sociale, economico, di relazione

Il medesimo criterio, ancora con un valore diverso, della composizione sociale di zona, ritorna nella valutazione socioeconomica generale: che tipo di famiglie (a parte la composizione per fasce di età) si troveranno in prevalenza? Evidente che un certo istinto porta a cercare sia promozione sociale che dei propri simili, secondo quegli schemi da immobiliarista che hanno condotto al tipo di quartieri piuttosto segregati che popolano il suburbio. Ma sia le considerazioni generali dei primi due punti su ambiente fisico e servizi, sia il calcolo di budget, da soli dovrebbero bastare a riequilibrare questa tendenza. E comunque un pochino di consapevolezza dei rischi di andare a finire in una replica residenziale del posto dove si lavora, dovrebbe aiutare a evitarli. Se invece vi piace proprio il modello dei vicini-clone, vuol dire che siete con rispetto parlando degli imbecilli, e che scrivo a fare per voi? Se volete vedere applicato il metodo a un contesto reale, leggetevi il link (un sito il cui nome da solo è già un programma: Wallet’s Hub)

Riferimenti:
Richie Bernardo, 2016’s Best & Worst Cities for Illinois Families, Wallet Hub, gennaio 2016

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