Il centro commerciale cinquantenne si fa il lifting

shop refurbishmentNon esiste un monopolio della faziosità, ma la lotta è all’ultimo sangue. Come nelle polemiche sulle «periferie», i cui guai sono stati ascritti dai vari soloni al solito comunismo, alla poca sensibilità dei progettisti (magari pure comunisti) ipnotizzati dal feticcio della modernità, a un’urbanistica rigida e burocratica sostanziata negli standards, o nello zoning monofunzionale.  A girare la boa del mezzo secolo, però, e a mostrare rughe profonde, non sono solo i complessi di residenza popolare del dopoguerra, ma anche quell’ambiente suburbano middle-class che ne ha sempre rappresentato l’immagine speculare: bassa densità, solidi valori familiari, ubique auto private e falciatrici ronzanti nei week-end. Soprattutto, al centro fisico e immaginario di questo ex sogno, il grande centro commerciale suburbano, tempio del consumo e della socialità programmata sui ritmi della grande impresa moderna.

Qui, il socialismo sembra proprio innocente: privatissime le «macchine della crescita» alla base dello sviluppo residenziale per grandi lottizzazioni unifamiliari e reti superstradali, privatissimo (benché garantito dell’ente pubblico) il sistema di rigida separazione dello zoning monouso, che garantiva certezze di investimento, semplicità progettuale, e in fondo una certa aderenza ai modi e tempi della vita nella società industriale. Attorno il mare di casette, sparpagliate qui e là negli svincoli superstradali le grandi piastre dei malls, con ciambella di automobili a contorno. Paradigma replicato all’infinito (sino a diventare anonimo), il Southdale Mall di Edina, nell’area metropolitana di Minneapolis, aperto nel 1956 su progetto di Victor Gruen, secondo uno schema allora rivoluzionario: una scatola piuttosto anonima, molto arretrata rispetto alla strada e completamente circondata da piazzali a parcheggio, a contenere in un ambiente chiuso e climatizzato tutta l’articolazione commerciale e di servizi. Un successo incredibile, come chiunque può testimoniare semplicemente uscendo di casa e girando l’angolo.

Come gli speculari complessi residenziali di iniziativa pubblica di tutto il mondo, ma (molto spiegabilmente) senza i medesimi clamori sul rapporto fra qualità del territorio e socialismo più o meno strisciante (che, per inciso, non è ancora reato), anche il Southdale Mall alla fine cade a pezzi. Non le strutture edilizie, sottoposte negli anni da proprietà e operatori commerciali a successivi refurbishments, e nemmeno il sistema urbanistico che lo accoglie e sostiene, e che anzi si è arricchito localmente nel tempo di altri complessi simili, lungo la striscia nord-sud fra l’autostrada urbana 62 e la Interstate Highway 494, come i nuovi scatoloni del commercio big-box. Pochi chilometri a est, nel territorio comunale di Bennington a sud della 494, c’è il nipote affetto da orchite: Mall of America, che replica il medesimo modello con la bellezza (?) di oltre mezzo milione di metri quadrati di superficie commerciale. E anche il Mall of America, come il trisavolo di Southdale, a suo modo cade a pezzi: nell’immagine, nel rapporto con la città, nel suo faticare a mantenere tutte le mirabolanti promesse.

Per farla breve, la municipalità di Edina e gli operatori commerciali hanno preso la loro decisione: dopo i cinquant’anni, qui ci vuole un lifting serio (magari affiancato da psicoterapia). E proprio dai metodi scelti per lo spianamento delle rughe del Southdale Mall, lifting urbanistico e sociale deciso secondo un processo che sembra abbastanza partecipato, è possibile tentare di immaginare una tendenza. Non è un caso da questo punto di vista che Victor Gruen, famoso soprattutto per i suoi progetti commerciali, abbia collaborato con alcune firme prestigiose (Oskar Stonorov e Louis Kahn, per fare due nomi) anche negli studi di famigerati complessi residenziali modernisti ad alta densità. Non è un caso, dicevo, perché forse la crisi di un modello socio-spaziale è identica a quella del suo doppio, e coincide con un mutamento di paradigma più generale.

Quello ad esempio che nella vulgata del nuovo urbanesimo colloca il centro commerciale tra le Cinque componenti dello Sprawl: «Le lottizzazioni residenziali, dette anche baccelli … gli Shopping Centers … posti dove è piuttosto improbabile camminare … gli Office Parks … derivati dalla visione architettonica modernista dell’edificio che emerge da un parco … fatti di solito da scatole e parcheggi … gli Edifici pubblici .. grossi e rari, di solito spogli per mancanza di fondi, circondati da parcheggi e collocati a caso … Strade … chilometri di asfalto necessari a collegare le altre quattro dissociate componenti» (trad. da: Duany, Plater-Zyberk, Speck, Suburban Nation).

E come osservano gli stessi critici più feroci di questo modello insediativo, non è detto che le sue parti siano di bassa qualità formale o funzionale, anzi. Quello che non funziona, e sempre più rivela debolezze sociali, ambientali, «insostenibilità», è l’appartenere di questo modello a un immaginario passato, dove si poteva anche prospettare come desiderabile, in assenza di esperienze concrete, un ambiente di vita del genere: lunghi tempi di pendolarismo in auto; luoghi specializzatissmi per fare pochissime cose alla volta; una socialità ben dosata e segregata tra gli ambienti della famiglia, del lavoro, di tempi liberi standardizzati e incomunicanti. A ben vedere, contraddizioni parallele e simili (almeno nel metodo) a quelle dei grandi quartieri modernisti, con le loro relazioni spazio-società studiate a tavolino, per una società più auspicata che reale, e che l’evoluzione concreta di due generazioni ha ridotto a poco più di una caricatura degna al massimo dei serial televisivi o degli spot pubblicitari. Ma anche lo shopping mall, dal punto di vista dell’obsolescenza strisciante del modello generale, non scherza.

È nata anche da questi presupposti, l’idea del piano Greater Southdale, promosso congiuntamente dall’amministrazione municipale di Edina e dagli operatori commerciali e immobiliari interessati, per la ristrutturazione urbanistica di un’ampia fascia di territorio, e ritentare di costruire mezzo secolo dopo, come recita il piano: «aree pedonali di aspetto attraente, con ombra e verde, e sì, anche opere d’arte, perché queste cose attirano più clienti, aumentando gli affari dei negozi … un buon progetto significa buoni affari». Un obiettivo dichiarato più di 50 anni fa, fa ma evidentemente fallito nella segregazione funzionale dello sprawl suburbano, dove il centro commerciale coi suoi originari 64 negozi e due grandi magazzini anchor, le catene Dayton e Donaldson ha attraversato due generazioni di evoluzione sociale e anche insediativa. Il primo tentativo di riorganizzazione risale al 1972, quando si aggiunsero un terzo grande magazzino della catena JC Penney, e nuovi 43 negozi. Poi nel 1990 ci fu un’altra grossa espansione, con un nuovo magazzino Dayton da 35.000 metri quadrati e 50 negozi, che portarono la superficie commerciale complessiva del Southdale Mall a circa 120.000 metri quadrati, esclusi i parcheggi, parte scoperti e parte su tre livelli serviti da rampe. Poi dai primi anni Novanta la concorrenza, a pochi minuti di macchina a est sulla Interstate Highway 494, del Mall of America, con le sue molte centinaia di migliaia di metri quadri di attrazioni varie, e un relativo declino.

Ora, la concorrenza col Mall of America la si intende in modo innovativo: non più (solo) aumento di superfici commerciali, ma ripensamento radicale del ruolo dell’area, che non a caso si dilata a una grossa striscia nord-sud assumendo il nome un po’ altisonante di Greater Southdale. Il fatto innovativo è da un lato un recuperato rapporto col resto dell’insediamento, a superare la segregazione funzionale suburbana in una logica di maggior permeabilità e intreccio con le aree residenziali e non circostanti, dall’altro un ribaltamento dell’organizzazione interna. Del resto si tratta di un’idea coerente ai programmi della pianificazione di coordinamento, così come fissati nelle politiche territoriali del Metropolitan Council per l’area regionale delle sette contee di Minneapolis, approvate nel 2004, che per le fasce di alta urbanizzazione ( Developed Communities, con più dell’85% del territorio urbanizzato) a cui appartiene la circoscrizione di Edina, propone un deciso salto verso uno schema insediativo non più suburbano.
Densità maggiori innanzitutto, perseguite attraverso incentivi e incoraggiamento delle iniziative miste pubblico-privato, finalizzate al riuso, rivitalizzazione, edificazione di riempimento, coordinamento nell’uso e modernizzazione delle strutture. Questo dovrà avvenire, definito nei dettagli dalla pianificazione locale, attraverso l’insediamento in queste zone entro il 2030, del 30% delle nuove famiglie e del 50% dei nuovi posti di lavoro. La parola d’ordine, già a livello regionale, sembra essere così mixed-use, ovvero compresenza (da definirsi poi nelle forme concrete in piani e progetti locali) di varie attività entro i medesimi sistemi, utilizzando la medesima gamma di infrastrutture e servizi, seguendo anche una tendenza già manifestata da alcune grandi imprese che «riconoscono i benefici di legare posti di lavoro e residenze entro la stessa area, attraverso opzioni di trasporto ad alta accessibilità”, e dalle amministrazioni pubbliche che “vedono i vantaggi economici delle … aree a mixed-use nei propri piani regolatori, adattando le ordinanze locali … a questi tipi di uso dello spazio».

Un tipo più compatto di insediamento che mira tra l’altro, oltre ad un minor consumo di suolo a scala regionale, ad un più razionale uso delle infrastrutture esistenti e a un rilancio del trasporto pubblico. E l’amministrazione municipale di Edina, inizia nell’autunno 2004 il processo di costruzione (abbastanza partecipata) del progetto per l’area di Southdale, sotto gli auspici tra l’altro dello Urban Land Institute, approfittando anche di un cambio di proprietà degli immobili del mall. L’idea, pur ancora (e come potrebbe essere diverso?) fortemente centrata su funzioni commerciali, è quella di costruire un sistema altamente pedonalizzato: «I visitatori che vengono da più lontano sarebbero incoraggiati a lasciare l’auto negli spazi multipiano posti ai margini dell’area, e spostarsi verso i negozi a piedi o con qualche tipo di trasporto collettivo. Gradualmente l’intera zone si evolverebbe da un sistema di negozi posto oltre grandi parcheggi, a un sistema di fronti commerciali con marciapiede, percorsi pedonali trasversali, verde». Ma c’è di più, della sola razionalizzazione commerciale. Si tratta infatti di una vasta zona, che si intende riorganizzare internamente e fisicamente ricucire al resto della città e della rete metropolitana, ma anche arricchire di funzioni: trasporto pubblico e nodi di interscambio, attività economiche, residenza a varie densità, ruolo di vero e proprio “centro” su cui basare l’intero piano urbanistico cittadino.

Salta all’occhio, anche solo ad una osservazione rapida del piano di massima – Greater Southdale Study Concept – attualmente in corso di discussione pubblica, il tentativo di articolare quanto più possibile gli spazi già a grande scala: viali alberati, e un sistema gerarchico di strade che integra il sistema sia all’ex suburbio residenziale, sia alla rete di grandi arterie e autostrade; due stazioni del sistema di trasporto pubblico (impensabili, sino a una decina d’anni fa), a fungere anche da possibili nodi di scambio intermodale; una compresenza e intreccio di funzioni e densità che comprendono la residenza, le attività terziarie con notevoli blocchi per uffici, fronti commerciali ad orientamento pedonale, gruppi di funzioni pubbliche; soprattutto, predominante, la scelta del mixed-use. E si potrebbe sospettare, anche, un uso “ideologico” del termine, se non fosse che anche l’ordinanza di zoning della municipalità di Edina prevede ben quattro gradazioni di aree omogenee così denominate, delle quali tre non includono il commercio ( retail) ma comprendono la residenza mista, e fra gli usi condizionali viene introdotta (fatto nuovo, anche se in diffusione nei regolamenti municipali americani) la possibilità di compresenza di negozi e residenze entro il medesimo edificio. Di particolare rilevanza, infine, il fatto che sia proprio la zona del Southdale Mall di Victor Gruen, a costituire il cuore del sistema mixed-use, definito su un lato da un fronte commerciale a negozi tradizionali, e delimitato a nord da una delle stazioni del trasporto pubblico.

È impossibile, sulla base di un semplice progetto di massima per un’area di parecchi ettari e notevole complessità e articolazione, esprimere giudizi sulle potenzialità dei risultati spaziali, sia in termini di rapporti funzionali (ad esempio la pedonalità, o la distribuzione nel tempo delle varie fruizioni), sia in termini di equilibrio fra ambiti effettivamente pubblici, e la sottile privatizzazione che sempre per un verso o l’altro si insinua negli ambienti progettati con un ruolo centrale delle grandi catene e imprese. Aiutano a dare meglio un’idea generale le “tipologie”: piccole serie di immagini fotografiche, ciascuna a corredo di una specifica zona omogenea così come segnata nella planimetria. E in effetti, anche solo per restare al mixed-use, gli esempi illustrano né più né meno quanto regolamentato con linguaggio più burocratico alla voce “B. MDD-6. Commercial uses in residential buildings” della citata ordinanza municipale di zoning: spazi da città europea, con arretramenti degli edifici ridotti al minimo, parcheggi anche a lato strada, marciapiedi, e appunto i piani terreni destinati al commercio, e quelli superiori a residenza e uffici.

Emerge chiaro un orientamento: non solo riorganizzazione, per quanto radicale e su vasta scala, di uno spazio commerciale e di servizio immerso nell’ambiente suburbano, ma vera e propria riconversione a spazi decisamente urbani. Sembra, anche e a prima vista, aumentato il ruolo generale dell’ente pubblico, dall’articolata presenza fisica di uffici e servizi nell’ex tempio del consumo familiare, al ruolo di arbitro delle decisioni (ad esempio per il sistema intermodale di trasporti), alla forzatura pianificata del sistema dei tre ambiti: strada, parcheggio, interni. Quella che si prospetta, è una città molto più simile al sistema complesso che sinora la storia ci ha lasciato in eredità, anche se non dovessero necessariamente spuntare i manierismi architettonici neo-tradizionalisti, o se qualche rigidità regolamentare (o interesse commerciale) impedisse l’abolizione dei sistemi auto-oriented e la conseguente piena integrazione fra area suburbana e nuovo centro multifunzionale.

Resta il fatto che, in modo per niente diverso da quanto accaduto ai grandi complessi residenziali modernisti, anche la santa trinità dello sprawl (autostrada, villetta, servizi segregati) sembra entrata definitivamente in crisi anche nella sua icona storica. Il problema è che rischiamo di doverci comunque subire i colpi di coda delle “macchine della crescita”, pronte a spostarsi da un contesto all’altro – come accade ora nel caso della Cina – a riproporre una “modernità” schematica, rozza e stupidotta. Una modernità che certo appariva a tutti un futuro auspicabile a metà Novecento, con la prospettiva di grande mobilità, consumi, specializzazione, socialità taylorizzata. Ma che ora in prospettiva pare attuale come certi capi di abbigliamento scomodissimi indossati in una foto in bianco e nero, o quelle automobili da due tonnellate che consumavano un litro ogni due chilometri. Purtroppo qualcuno continua a ragionare in questi termini.

Riferimenti:

Beth Mattson, «The Grand Dame of Twin Cities Retail», Retail Traffic Magazine, 1 maggio 1999
Twin Cities Metropolitan Council, Regional Development Framework 2030, gennaio 2004, Policy Directions and Strategies
David Peterson, «
Edina’s Southdale area seeks 21st-century look», Star Tribune, 10 febbraio 2005 

 

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