Quartieri vitali e inclusivi in una economia di mercato con lo Inclusionary Zoning

Qualità urbana e servizi di New York City – dai parchi alle proposte culturali di livello mondiale alla vita notturna alla ristorazione – rendono la città luogo di residenza ideale anche per le persone più ricche del mondo. E la domanda di abitazioni di lusso per questa fascia di popolazione alimenta tanta parte delle nuove costruzioni e del mercato immobiliare più recente in tanti quartieri. Contemporaneamente le famiglie a basso reddito – una fascia che comprende sia cittadini nati qui che nuovi immigrati, molti che non possono permettersi un’automobile – dipendono totalmente dall’ottimo sistema di trasporti pubblici, da un vivace mercato del lavoro, dalla articolata rete delle enclave razziali e etniche. Così da riuscire a mantenere una famiglia, migliorare la propria posizione economica, mantenere legami sociali, culturali, arricchire la qualità della vita.

Organizzazione attuale della città

Tra questi due estremi, la popolazione della città comprende una varia mescolanza di redditi: dai residenti insediati a New York da generazioni inseriti nella comunità; dipendenti della pubblica amministrazione, insegnanti; famiglie di immigrati che si sono socialmente affermate uscendo dalla povertà; artisti in ascesa, professionisti, imprenditori, che arrivano da ogni parte del paese alla ricerca di realizzazione e il cui impulso creativo spinge l’economia della città. Così, New York City nel suo insieme risulta parecchio diversificata da un punto di vista economico, con una maggiore concentrazione di abitanti di reddito più elevato a Manhattan e Staten Island, e di redditi molto bassi (sotto il 50% della media nei calcoli Housing and Urban Development) a Bronx e Brooklyn. Più distribuiti a Queens. Le famiglie a reddito medio-basso e medio (da 80% a 120% della media HUD) sono una componente minore ma distribuita abbastanza omogeneamente tra tutte e cinque le circoscrizioni.

Nonostante la città sia diversificata nel suo insieme, in realtà l’impulso allo sviluppo economico e al miglioramento del reddito per i nuclei familiari, maggiore stabilità del lavoro, minori problemi di criminalità o salute, riduzione della spesa per assistenza e ordine pubblico, avviene dalla diversificazione a scala di quartiere. La geografia economica di New York City è complessa: si osservano da un lato alcune tendenze generali di distribuzione tra le cinque circoscrizioni, ma risulta anche frequente rilevare forti contrasti uno accanto all’altro, il condominio dei milionari su un lato della strada e il complesso di case popolari sull’altro. Le proporzioni su cui si calcola la diversificazione economica variano (così come varia a seconda delle prospettive di osservazione il concetto di «quartiere»), nello spazio e nel tempo.

I dati a scala di circoscrizione Community District indicano come la popolazione di New York risulti più concentrata in termini di reddito su dimensioni minori rispetto al Borough. Una analisi di micro-area delle rilevazioni statistiche 2008-2012 sui redditi dei nuclei familiari secondo le fasce HUD indica che in certe zone della città esiste più concentrazione di poveri, o di ricchi. In 17 su 55 micro-aree, oltre il 30% delle famiglie si qualifica nella fascia molto bassa. Nelle due microcircoscrizioni del Bronx comprendenti Hunts Point, Longwood, Melrose, Belmont, Crotona Park East e East Tremont, oltre la metà dei nuclei familiari ha redditi classificati estremamente bassi. Analogamente, in altre 17 microcircoscrizioni chi ha un reddito pari o superiore al 120% della media HUD rappresenta oltre il 30% del totale abitanti, soprattutto nel cuore di Manhattan, nelle zone a bassa densità di Queens orientale e Staten Island, o quartieri abbastanza ricchi di Riverdale nel Bronx. Più distribuiti, i redditi di altre 21 microaree, soprattutto a Queens, dove non si supera mai il 30% di qualunque fascia omogenea di reddito.

Gran parte delle valutazioni sulla segregazione sociale e razziale si basano sulle rilevazioni censuarie di redditi e povertà. Studiosi di scienze sociali, Ufficio Censimento e Ministero per la Casa e lo Sviluppo Urbano, usano il tasso di povertà come criterio di valutazione per la qualità dei quartieri, ritenendo che i luoghi con elevato tasso di povertà siano anche quelli che offrono meno possibilità ai loro abitanti. Ma a New York City esistono molti quartieri dove a relativamente alta povertà corrisponde buona abitabilità, buoni trasporti pubblici, buone case, verde, servizi, forti legami sociali e reti di relazioni. Alcune sono zone abitate da lavoratori, dove le famiglie sono radicate nella comunità; altre dove importanti complessi di case pubbliche sovvenzionate convivono con insediamenti di fascia economicamente superiore. Ufficio Censimento e Ministero per la Casa classificano area ad elevata povertà qualunque quartiere in cui oltre il 20% delle famiglie ha un reddito inferiore a quello che viene considerato povertà a livello federale. Altre ricerche fissano quella soglia al 30%. Meno visibili invece studi sulle qualità che caratterizzano un «buon quartiere», anche se limitatamente ad alcuni programmi di mobilità come Moving to Opportunity, lo stesso HUD definisce correntemente quartieri a «bassa povertà» quelli dove il tasso è inferiore al 10%.

Nelle ricerche sulla concentrazione geografica dei poveri per la Rutgers University, il professore di politiche pubbliche Paul Jargowsky rileva un tasso di povertà caratteristico superiore al 40% in quartieri localmente noti per particolare disagio e situazioni di degrado. Utilizzando dati del censimento 2000, lo stesso Jargowsky nota come l’area metropolitana di New York sia una delle meno economicamente integrate del paese, con oltre il 25% delle famiglie a basso reddito residenti in zone censuarie con tassi di povertà superiori al 40%. Un calcolo però fortemente influenzato proprio dall’uso delle sezioni censuarie, perché a differenza che altrove a New York City sono particolarmente piccole a causa dell’elevata densità. Non è raro per esempio che un singolo edificio o complesso copra una propria unità di rilevamento. Il che vale per tantissimi casi di edilizia pubblica a bassi redditi. Di conseguenza con questo genere di rilevazioni appare una povertà concentrata accanto a ricchezza concentrata. Mentre in un contesto con densità più basse si genera un «pacchetto di redditi» diversificati a costituire i quartieri.

Una definizione geografica più utile a valutare la diversità economica a New York City è il sistema Neighborhood Tabulation Area, raccolta di unità censuarie più assimilabili a veri e propri quartieri urbani, che si definiscono per la propria mescolanza particolare di servizi, situazioni, tipi di case. I dati censuari sulla povertà dei nuclei familiari offrono un utile indicatore sulla diversificazione economica di un quartiere, e sulle occasioni di sviluppo e crescita. Se valutiamo a questa scala di quartiere, appare evidente il tipo di concentrazione o meno della povertà. Un analisi su dove abitano a New York le famiglie povere mostra come nonostante tanti quartieri cittadini abbiano elevate concentrazioni di povertà, circa il 7% stia nelle situazioni segregate dove è oltre il 40% ad essere povero: ovvero molto meno di quanto ipotizzato dall’analisi di Jargowsky sulle circoscrizioni censuarie. Quartieri, localizzati soprattutto in Bronx, che interessano solo 6 su 88 Neighborhood Tabulation Areas dal 2009 al 2013. Cosa degna di nota, il numero di famiglie povere che abitano quartieri con minimo tasso di povertà (meno del 10%), è superiore a quello delle famiglie nei quartieri più economicamente segregati. Circa il 12% di tutte le famiglie povere di New York City si distribuisce tra questi 68 quartieri, concentrati tra Queens orientale, Staten Island e Manhattan.

La gran maggioranza delle famiglie sotto il livello di povertà abitano zone in cui il tasso oscilla tra il 10% e il 40% e i nuclei familiari in povertà di New York City per il 41% abitano in 38 quartieri a tasso elevato, oltre il 25% del totale famiglie. Concentrate soprattutto tra Bronx, area centrale di Brooklyn e settentrionale di Manhattan, molto povere. Una quantità eguale di famiglie povere è distribuita su 81 circoscrizioni di rilevamento con tassi tra il 10% e il 25% ovvero né particolarmente elevati né particolarmente bassi, facendo pensare che una ampia proporzione dei nuclei familiari a redditi piuttosto bassi abiti in zone economicamente diversificate, integrati con ceto medio e lavoratore.

Se si osserva una carta dei tassi di povertà si nota come siano distribuiti nei quartieri di tutta la città, molti di quelli dove sono più concentrati stanno vicini, ovvero esistono fasce di povertà nel sud Bronx, Brooklyn centrale e Manhattan settentrionale. Se il tasso di povertà diventa un indicatore per calcolare le diversità di reddito, allora 68 quartieri della città su 188 si possono considerare aree di elevata opportunità, dove i tassi di povertà sono inferiori al 10%, mentre altri 81 ricadono nella media. Tassi elevati oltre il 25% si riscontrano in 44 quartieri. Le famiglie regolarmente si muovono tra le fasce di reddito, e spesso anche cambiano quartiere a seguito di evoluzioni sociali che vanno dalla perdita del lavoro, a una separazione, alla nascita di un bambino, o al contrario un matrimonio o una promozione. Queste migrazioni delle famiglie tra quartieri unite ad altri spostamenti di tipo migratorio dentro e fuori dalla città, significano che anche quando la situazione socioeconomica di un dato quartiere resta più o meno costante nel tempo, la composizione familiare e demografica spesso si modifica.

Complessivamente, la quantità di nuclei familiari di New York City con un reddito inferiore all’80% di quello medio regionale così come fissato dal Ministero per la Casa e le Aree Urbane, è cresciuta tra il 2000 e il 2012. Ma si tratta di un cambiamento molto variabile se osservato a scala circoscrizionale di Community Distric. Una analisi del cambiamento per micro-aree statistiche mostra come nelle zone più ricche sia avvenuto un calo netto di presenza dei redditi medi e medio bassi, a indicare che diminuiscono le abitazioni accessibili a quelle fasce. Mentre le micro aree di rilevazione dove sono sproporzionatamente cresciuti i nuclei familiari a redditi medi e medio-bassi corrispondono ai quartieri dove già si concentra una elevata povertà. Con la notevole eccezione della micro area di rilevazione numerata 3807, che comprende quartieri di Chelsea, Clinton e Midtown a Manhattan.

Un’area dove invece si sperimenta una crescita assoluta di oltre 2.500 famiglie che guadagnano meno dell’80% della media standard regionale, pur in presenza di un mercato edilizio molto dinamico se calcolato su affitti e vendite di appartamenti. La zona si colloca anche tra le circoscrizioni di micro area in cima ad una classifica di costruzione di case, col 17% dei nuovi alloggi in edifici multifamiliari tra il 2010 e il 2013, processo favorito dalle recenti varianti urbanistiche che hanno aumentato significativamente la possibilità. E gran parte delle trasformazioni comprendono quote di Inclusionary Housing, che insieme agli incentivi fiscali promuovono la stabile presenza di abitazioni a costi accessibili rivolte ai redditi medio-bassi. Ed è assai probabile che siano proprio queste politiche, insieme alle scelte dell’amministrazione cittadina in materia di alloggi economici per l’area, a determinare questa presenza di nuclei familiari a redditi bassi in quartieri di fascia tanto alta.

È importante sostenere la diversificazione economica della città

Tendenze che indicano, nel complesso, una diminuzione della quantità relativa di case economiche accessibili ai redditi medio-bassi proprio quando ne cresce la domanda determinata dalla crescita dei posti di lavoro. La casa è fattore essenziale perché la città possa attirare la forza lavoro qualificata necessaria e sostenerne la crescita economica e mobilità sociale. Oggi molti nuclei familiari, arrivati in città alla ricerca di occasioni di impiego in tante attività in crescita, affrontano gravi carichi di affitto, sovraffollamento, segregazione in quartieri omogenei. Nei casi più estremi, si arriva a non avere più nessuna casa, a chiedere aiuto al Comune anche se si lavora e si guadagna. Le attuali dinamiche del mercato edilizio secondo cui l’offerta si allarga solo per le fasce di reddito più elevate non sostengono affatto un’idea di sviluppo futuro. Allargare la disponibilità di abitazioni accessibili, in tutti i quartieri della città, pare essenziale per consentire alla popolazione di stabilirsi in città e crescere socialmente approfittando delle tante occasioni, facendo incontrare domanda di posti di lavoro e necessità di localizzazione.

È possibile, dato il prevalere di alcune spinte di mercato, che la selezione tra le varie fasce di popolazione venga spinta soprattutto dagli orientamenti dei nuclei familiari più agiati, che scelgono quartieri ricchi di servizi e trasporti, e penalizzando così quanti a reddito medio e medio basso tradizionalmente abitano quelle zone. Se questa tendenza prosegue è probabile che nel tempo quartieri economicamente più diversificati vedranno assottigliarsi la presenza di nuclei familiari a redditi modesti, che finiranno per concentrarsi in zone già oggi povere. In breve, una selezione per condizione economica farà si che i quartieri diventino ancora meno diversificati.

E si tratta di uno scenario per nulla auspicabile alla città, che necessita di politiche tali da promuovere quartieri più integrati e accoglienti per famiglie e comunità. Sempre più famiglie di questo genere, arrivate in città per cercare nuove occasioni di lavoro nei settori in sviluppo, trovano affitti alti, appartamenti troppo piccoli per le proprie esigenze, necessità di adattarsi in qualche modo in situazioni a dir poco precarie. Accettando compromessi che poi incidono per esempio su bambini, quando si spendono quote spropositate del reddito per abitare nelle zone dove ci sono più possibilità di lavoro. Studi recenti dimostrano che i figli di nuclei familiari liberi da carichi del genere sono più brillanti nei test cognitivi di lettura e matematica, avvantaggiandosi dei maggiori investimenti su di loro, rispetto a famiglie che devono spendere oltre il 30% del reddito per abitare.

Per evitare questi affitti proibitivi, tante famiglie a redditi medio-bassi trovano soluzioni improprie e sovraffollate. Il sovraffollamento già oggi risulta molto diffuso nei quartieri poveri, e l’incidenza delle sistemazioni illegali cresce nelle zone periferiche a bassa densità dove risulta anche più difficile e scomodo trovare lavoro. Le conseguenze di sovraffollamento e illegalità sono complesse, sia sulle famiglie che ci vivono, sia più in generale sui quartieri. Per quanto riguarda la comunità locale, è una crescita che pesa sulle infrastrutture, sulla qualità dei servizi, delle scuole, sull’aspetto del quartiere. Le famiglie che abitano nell’illegalità e nel sovraffollamento vivono insieme ai loro vicini di casa situazioni di insicurezza per edifici spesso non in regola dal punto di vista costruttivo o antincendio.

Poi ci sono altre famiglie che potrebbero volersi trasferire là dove ci sono sistemazioni proprie e legali a disposizione, ma sono isolate dalla concentrazione di povertà, separate dai posti di lavoro, e spesso esposte a degrado qualitativo, dal tasso crescente di criminalità, basso livello delle scuole, difficoltà di reperire risorse per servizi e creazione di attività economiche, meno interesse delle istituzioni. Problemi che non si limitano all’oggi ma si allargano alle generazioni future. Un recente studio del Furman Center, New York University, rivolto a casa e quartieri nelle politiche urbane, rileva crescenti livelli di segregazione dei redditi sia alti (il 10% superiore) che bassi (10% inferiore) familiari tra il 2000 e 2012, connessi a profonde differenze nelle occasioni. I luoghi in cui si verificano i più elevati livelli di concentrazione e isolamento delle fasce a basso reddito sono anche quelli più degradati in generale. Nonostante la ricerca affermi che tutti i quartieri mostrano miglioramenti per ogni fascia di reddito sia per criminalità che scuole nell’arco di tempo considerato, «nel complesso i nuclei familiari a redditi più bassi abitano in zone di elevata criminalità e scuole di basso profilo se paragonati a quelli più alti».

Inoltre, l’accesso ad abitazioni economiche rivolte a diverse fasce di reddito, nelle cinque circoscrizioni di borough, resta cosa di cui si avverte fortemente la necessità per la diversificata e in crescita forza lavoro locale. Se il numero dei posti aumenta di più fuori dalla zona terziaria centrale di Manhattan che dentro, la localizzazione in quelle aree risulta geograficamente dispersa, producendo tempi pendolari piuttosto lunghi per le fasce di reddito medio-basse. La citata ricerca del Furman Center rileva tempi di spostamento lunghi anche per lavoratori a reddito medio (fra i 40.000 e 60.000 dollari). Ma sono quelli della fascia più bassa (meno di 20.000 dollari) a sperimentare i più forti incrementi dei tempi pendolari tra il 1990 e il 2012. Nel medesimo periodo le fasce di reddito più elevate non hanno visto cambiare i propri tempi di spostamento, diminuire chi si muove in macchina da solo e aumentare chi usa mezzi pubblici, facendo pensare a una diseguaglianza anche da quel punto di vista. Tendenze in linea con altri fenomeni come lo spostamento dei redditi più alti verso zone meglio servite dai trasporti pubblici e ricche di posti di lavoro, mentre si allontanano le possibilità di abitare per i redditi medio-bassi.

Il costo della casa finisce per distorcere anche le decisioni occupazionali dei lavoratori meno qualificati, spingendoli verso altre regioni urbane, fino a minare la capacità di attrazione di alcuni settori economici e la crescita futura. A livello nazionale c’è stato questo spostamento di nuclei familiari via dalle produttive ma care città, come New York, verso zone dove la casa costa meno, anche quando offrono meno occasioni. Una inversione di tendenze storiche che risalgono sino a fine XIX secolo, quando ci si spostava verso gli stati ricchi. Ma negli ultimi trent’anni sono invece cresciuti più rapidamente gli stati dove la casa costa meno, rispetto a quelli dove esiste un reddito pro capite più elevato. Nonostante i lavoratori a più alta qualificazione continuano a migrare verso città produttive come New York, quelli meno qualificati si orientano verso luoghi meno costosi e però senza occasioni di lavoro. Detto semplicemente, a New York l’elevato costo dell’abitare riduce la convenienza per chi lavora, e per gli stipendi più bassi si tratta di una situazione non gestibile. Sta già accadendo: i dati mostrano redditi familiari più alti tra chi immigra rispetto a chi emigra. Inoltre, differenze di guadagni e tassi di povertà non paiono più statisticamente rilevanti. Sono necessarie analisi ulteriori per determinare le direzioni e destinazioni di questo emigrare dei redditi più bassi, ma vista la poca offerta di abitazioni economiche, le tasse elevate, i costi di trasporto del suburbio, è probabile che queste famiglie si spostino verso altri luoghi con minori costi dell’abitare.

Resta comunque anche probabile che New York City rimanga luogo di abitazione di tantissime famiglie a basso reddito grazie a trasporti pubblici e occasioni diversificate di lavoro. Nuclei familiari campione che tra il 2008 e il 2012 abitavano dentro la città l’anno precedente con redditi e livello di istruzione inferiori sia a chi immigra che chi emigra, scelgono di restare nonostante il costo crescente. Molte di queste famiglie sono obbligate ad accettare penalizzazioni, come l’aumento del peso dell’affitto sul reddito, abitare in situazioni improprie illegali sovraffollate; oppure trasferirsi in zone di povertà elevata e concentrata. Il proseguire dell’afflusso di lavoratori ad elevata professionalità e redditi alimenta anche quello di lavoro meno qualificato nei servizi alla persona, alla salute, commercio, ristorazione, edilizia. Anche se poi possono certo aumentare i redditi di tanti lavori oggi poco pagati, a New York City per crescere attirare attività creare posti di lavoro, servirà sempre una adeguata offerta di abitazioni, occasioni per varie fasce di reddito, ad alleviare il carico degli spostamenti pendolari.

Inclusionary Zoning: uno strumento di diversificazione economica

Storicamente, sia New York che altre amministrazioni hanno realizzato case economiche attraverso risorse e leggi locali, statali e federali per le abitazioni su suoli pubblici. Oggi, in un contesto di calo dei fondi federali per costruire case economiche, con tante città che al pari di New York controllano pochi terreni su cui realizzare nuove case, si mettono in campo una serie di diversi programmi per allargare l’offerta, tra cui le politiche di Inclusionary Housing. In circoscrizioni urbane o suburbane, si è stabilito che volontariamente o obbligatoriamente per norme edilizie urbanistiche le case vengano realizzate così. In genere, le politiche di inclusionary affordable housing riguardano specifiche categorie di trasformazioni urbane, e sono uno strumento per offrire case economiche parallelamente agli interventi di libero mercato. In alcuni casi, le amministrazioni che prima preferivano ricorrere a programmi del tutto volontari e discrezionali li hanno poi imposti per norma.

Anno dopo anno, le circoscrizioni urbane occupano i primi posti della graduatoria di «città più costosa»: San Francisco, New York, Boston, Washington, e tante altre. Centri attrattivi con forte economia e mercato del lavoro in grande sviluppo. Che hanno in comune altre caratteristiche tra cui quelle di un alto costo della casa: elevata densità, ed elevati costi di costruzione,investimenti esterni, limiti geografici e politici alla disponibilità di suoli edificabili. In queste città, gli abitanti con redditi medio bassi hanno visto crescere il carico relativo del costi per la casa nel tempo, spesso costretti a trasferirsi in zone meno dispendiose ma più lontane o fuori circoscrizione. Per rispondere al problema le politiche di inclusionary housing sono diventate strumento comune dalla California al Massachusetts. Vari enti nazionali di settore, come American Planning Association, National Housing Conference, Smart Growth Network, Furman Center for Real Estate and Urban Policy o Urban Land Institute, confermano la validità di un uso allargato di questo strumento, tra gli altri, di rispondere al bisogno di case. Che pare essere più efficace in città con un dinamico mercato immobiliare, in quartieri in crescita, dato che la casa economica viene realizzata in parallelo alle trasformazioni residenziali di mercato.

Esistono tre principali tipi di inclusionary housing praticato negli Stati Uniti: specifiche leggi e norme che lo impongono; incentivi fiscali o urbanistici che ne favoriscono l’applicazione volontaria degli operatori; programmi di sussidi. A partire dal 1987, e più su larga scala dal 2005 New York City utilizza un tipo di programma volontario e per incentivi; in alcune zone gli operatori possono vedersi aumentare la superficie in base alla quantità di abitazioni economiche realizzate. Ogni città è un caso a parte, ma tutte di norma hanno optato per introdurre quegli interventi in trasformazioni:

  • Che superano una certa quantità totale di alloggi
  • Nuovi progetti residenziali da varianti di piano con particolari procedure e concessioni
  • Progetti a cui partecipa economicamente il Comune
  • Progetti su terreni di proprietà municipale
  • Progetti convenzionati con la pubblica amministrazione

Specie là dove gli alloggi economici vengono realizzati obbligatoriamente per legge e norma, al costruttore viene fornito un elenco di possibilità di realizzazione:

  • Costruzione diretta di quanto chiesto dal comune all’interno del progetto residenziale;
  • Realizzazione esterna di case economiche, entro una prefissata distanza;
  • Conservazione di alloggi che altrimenti sarebbero eliminati, o conversione di alloggi di mercato esistenti a convenzionati economici;
  • Monetizzazione dell’onere di realizzazione alloggi economici;
  • Realizzazione di alloggi economici esternamente all’intervento di mercato, ma con obbligo di inserirne almeno una certa quota nel complesso residenziale per favorire diversità;
  • Naturalmente le risorse economiche raccolte monetizzando la quota di alloggi economici saranno usate per costruirne altri dentro altri progetti.

Inclusionary Housing a New York

Fino alla metà degli anni ’80, New York City utilizzava principalmente fondi federali dello urban renewal per acquisire superfici e realizzare abitazioni pubbliche. Ma dopo il 1985, la diminuzione di quei fondi federali per la casa portò l’amministrazione del sindaco Ed Koch a spostare gli interventi verso terreni già di proprietà cittadina acquisiti per pignoramenti e comunque usare le proprie risorse immobiliari a sostegno di politiche per le case economiche. Emergeva un ruolo diverso del riuso di immobili degradati, anche senza dimenticare le nuove costruzioni. Il patrimonio pubblico di immobili da pignoramenti si concentrava però nei quartieri particolarmente colpiti da degrado urbano e crisi finanziaria tra gli anni ’60 e ’70, e ciò condizionava molto la possibilità dell’amministrazione di affrontare il problema in zone residenzialmente stabili, quelle con gli affitti che crescevano più rapidamente. Questa scarsità di proprietà pubbliche disponibili in quartieri densi e dal vivace mercato immobiliare portò la City Planning Commission a adottare nel 1987 il Programma «R10» di inclusionary housing.

Un programma ancora attivo che si sviluppa nelle zone omogenee classificate R10 o equivalenti (residenziale ad elevata densità) perché, come spiega la stessa Commissione nel suo documento datato 1 aprile 1987, «esiste una chiara correlazione tra le zone classificate R10 e le aree tradizionalmente a maggiore composizione di fasce di redditi, ma che subiscono una rapida sparizione di questa eterogeneità economica». All’epoca in cui venne adottato si trattava di un programma molto innovativo, proseguiva la Commissione, «lo inclusionary housing viene concepito come un esperimento per indurre efficacemente attraverso politiche urbanistiche di zona gli operatori privati a realizzare abitazioni rivolte ai redditi più bassi nel quadro di trasformazioni residenziali di mercato». Un programma opzionale «per verificarne l’effettiva praticabilità, e sulla base di un bilancio consuntivo poi l’efficacia dei modi». Nelle zone R10 di applicazione del Programma, viene conferito un premio del 20% di superficie di pavimento agli interventi che realizzano anche abitazioni economiche. Intese come rivolte a nuclei familiari con un reddito calcolato inferiore all’80% della Media di Area statistica. Per ciascuna unità di superficie di alloggi economici realizzata, vengono concesse da un minimo di 2 a un massimo di 3,5 unità di superficie di mercato in più, a seconda che le case economiche siano di nuova costruzione, ripristino o conservazione. Nel 2009, è stato modificato il sistema dei sussidi, introducendo abitazioni con finanziamenti pubblici e condizioni meno favorevoli.

Nel 2005, lo Inclusionary Housing era stato ampliato nel quadro del piano quartieri che sosteneva la realizzazione di nuove case. Nelle «Inclusionary Housing Designated Areas (IHDA)» zone di riqualificazione individuate dove vengono concesse superfici aggiunte di mercato in cambio di alloggi economici. Obiettivo dichiarato delle IHDA è di promuovere quartieri economicamente integrati attraverso varianti urbanistiche che promuovono nuove abitazioni. Il primo progetto si è sviluppato su Greenpoint-Williamsburg, a Hudson Yards e West Chelsea, e poi in altre trenta varianti di iniziativa pubblica o privata. Con la riforma 2009 si è anche introdotta la possibilità di abitazioni economiche da concedere in proprietà. In queste aree, distribuite tra Bronx, Brooklyn, Manhattan e Queens, le trasformazioni che vogliono approfittare di tutto il bonus 33% devono concedere almeno il 2% della superficie residenziale a case economiche che resteranno tali accessibili ai redditi delle fasce inferiori (meno dell’80% della media statistica di area). A questo zoning floor bonus si possono eventualmente aggiungere diversi programmi comunali statali o federali di finanziamenti per la casa, il che rende possibile arrivare anche ai livelli di reddito più bassi. Gli alloggi si mettono a disposizione sia dentro che fuori dalle zone di trasformazione, sia nel medesimo quartiere che a una distanza massima di ottocento metri dall’intervento per cui è concesso il bonus, in forma di nuova costruzione ripristino o conservazione.

Dal varo del programma le zone omogenee R10 e analoghe hanno prodotto oltre 8.500 alloggi economici (3.200 R10, 5.300 altre formule). Una analisi del Department of City Planning sulla produzione edilizia al luglio 2013 nelle zone di Inclusionary Housing rileva in alcune aree quote anche superiori all’obiettivo del 20% di alloggi economici, mentre in altre non se ne sono realizzati. Il programma ha certamente contribuito a mettere a disposizione case economiche per l’obiettivo di una maggiore diversificazione dei quartieri. Si dice spesso che si potrebbe fare molto di più per le case fuori mercato, rivolte a redditi più articolati specie quelli inferiori. Esperti e associazioni di settore sottolineano quanto sia importante per il futuro di tante aree in trasformazione.

da: Department of City Planning of New York, Mandatory Inclusionary Housing, 2015 – Titolo originale del capitolo: Neighborhood Economic Diversity in New York City – Estratti e traduzione a cura di Fabrizio Bottini

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