Visto che per l’affitto una famiglia spende un quinto del reddito mentre per alimentazione vestiario e altre questioni domestiche se ne va una metà di quel reddito, si capisce quanto sia importante nella progettazione dei quartieri l’aspetto commerciale. I servizi offerti devono essere di qualità varietà e immagine e convenienza adeguata. Tutti saranno efficienti nel garantire tempi brevi e comodità. Il buon operatore sa garantirsi una clientela con un potere d’acquisto, e la promessa di risultati economici favorevoli. Coi nuovi quartieri progettati su grandi dimensioni non si può lasciare che le strutture commerciali rivolte agli abitanti si insedino a caso o vengano lasciate alla speculazione. Un progetto dotato di senso deve pensare a servizi sia centrali che decentrati commisurati per dimensioni ed edifici del tipo adatto. E come sanno i costruttori anche la loro realizzazione non è solo un dovere ma anche una importante aggiuntiva fonte di guadagno.
Ho provato a calcolare in generale il tipo e quantità di esercizi necessari a quartieri di diverse dimensioni. Naturalmente i bisogni variano a seconda del tipo di comunità da servire, al trovarsi nella fascia settentrionale o meridionale del paese, nel trattarsi di un quartiere composto da case unifamiliari, a schiera, palazzine a diversi piani multi alloggio. Prima di tutto i negozi di alimentari. Si spende in mangiare il 40% del reddito disponibile, e quindi un efficiente luogo centrale del genere è un must per qualunque quartiere indipendentemente alle dimensioni. Le necessità crescono al crescere delle famiglie presenti, rendendo possibile anche il moltiplicarsi e l’articolarsi dei negozi.
Quando si raggiungono le 500 famiglie diventa possibile un’offerta completa per le necessità essenziali: mercato, emporio, bar, parrucchiere, cartoleria, lavanderia. Crescendo le dimensioni, diciamo a 2.500 famiglie, si possono raddoppiare le quantità dei negozi essenziali introducendo l’importante fattore della concorrenza tra esercizi. Al cliente piace scegliere e comparare, confrontare le offerte, approfittare di ciò che offre un negozio più esclusivo o conveniente a seconda dei gusti. Per stimolare gli affari nulla di meglio di due mercati, o due empori e così via. Crescendo ulteriormente la comunità teniamo presente due aspetti: primo, quanto può pesare la concorrenza di esercizi esterni all’area del quartiere; secondo, quanto al contrario traffico commerciale è in grado di attirare dall’esterno il nostro centro di quartiere. Le persone in genere non camminano per più di un paio di isolati per gli acquisti quotidiani là dove esistono negozi vicini a casa in grado di servirli. D’altra parte nelle zone suburbane normalmente si preferisce frequentare i centri commerciali più grandi che offrono più varietà, sempre che la distanza non superi i 5 km circa.
Per l’altro aspetto, di attirare clientela dall’esterno del quartiere, la promozione risulta inefficace finché non si sono raggiunte dimensioni tali da poter offrire la varietà necessaria, oltre a spazi per il tempo libero cinema o altre attrazioni. Se una certa quota del reddito speso in abbigliamento e apparecchiature domestiche varie se ne andrà nei grandi negozi cittadini o acquisti su catalogo, queste uscite verranno comunque riequilibrate attirando spese dall’esterno del quartiere. Una analisi sul campo nei negozi dell’area Est mostra come l’offerta commerciale sia anche nei momenti migliori comunque sovrabbondante. Per esempio una cittadina di di circa 40.000 abitanti (gli stessi di un quartiere di nuova progettazione come Parkchester nel Bronx, New York) ha 1.000-1.200 esercizi. Teoricamente più della metà non dovrebbe esistere, opera al limite fuori mercato, un quarto si può classificare marginale. Non c’è bisogno di più di un quarto o addirittura un quinto di tutti quegli esercizi che di solito troviamo in quelle cittadine «venute su così» senza un piano.
Parkchester è uno dei più grandi quartieri progettati unitariamente del mondo. Il piano prevede quattro shopping centers regionali, ciascuno dei quali risponde alle necessità di un bacino di diecimila persone. Uno di questi complessi è nella zona principale centrale che comprende una importante offerta di abbigliamento, grande magazzino, cinema, ristoranti. Il centro commerciale principale deve avere una offerta di fascia superiore e comprendere anche negozi specializzati in abbigliamento maschile, femminile, per bambini. I ristoranti dovranno essere almeno tre, uno del tipo caffetteria uno più luogo di ritrovo e uno più formale con maggiore offerta.
Ventimila persone, ovvero circa seimila famiglie, possono sostenere la presenza di un cinema da 1.500-1.600 posti a sedere, e raddoppiando quella popolazione può funzionare benissimo anche una seconda sala di dimensioni analoghe. L’esperienza mostra come due sale si stimolino l’attività a vicenda anziché dividersi la clientela. Comunicano l’immagine di un polo di divertimento e senza dubbio attirano più persone da fuori quartiere. Un altro impianto che aggiunge interesse e frequentatori è la sala da bowling, che si può gestire anche collegata a uno dei ristoranti, mentre tranne nel caso in cui i costi del terreno siano molto bassi di solito è economicamente sconsigliabile dedicare superfici esterne a una piscina scoperta o ad una pista di pattinaggio. Lo shopping center, di qualunque dimensione, offre agli operatori commerciali una certa sicurezza rispetto alla concorrenza troppo forte, o conversioni dell’offerta «sull’altro lato della via» oppure «un negozio per voi nel nuovo quartiere».
Un aspetto che attira operatori qualificati in grado di servire al meglio il quartiere e garantire un’ottima qualità della vita. Si deve essere orgogliosi del proprio quartiere e ciò non vale solo per la casa ma anche negli altri spazi come quello commerciale: lo shopping center è il simbolo della vita della città, aggiunge colore e tipicità alla vita di ogni giorno. Progettarlo bene è qualcosa che aggiunge e consolida il valore dell’insieme,
da: Architectural Forum, ottobre 1943, Titolo originale: Neighborhood Shopping Centers – Traduzione di Fabrizio Bottini
