Non di soli valori immobiliari vive l’uomo

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Foto F. Bottini

Le metafore servono a rendere più accattivante e semplice una cosa ostica e complicata, avvolgendola nella gradevole confezione della quotidianità. Per esempio alle scuole medie quando i professori di scienze spiegano la scoperta di qualche “Patata bollita di Thorensen” che magari ha meritato al tizio Thorersen il premio Nobel per la chimica, e ovviamente c’entra soltanto in modo vago con le patate: il nomignolo però va benissimo per ricordarsi la cosa e iniziare a ragionarci attorno. Un mezzo e non un fine in sé. Poi purtroppo ci sono le metafore poco consapevoli di essere tali, che pretendono di riassumere tutta la realtà nel loro racconto “Patata bollita di Thorensen”, lasciando fuori dall’equazione la maggior parte delle variabili non ritenute interessanti, ma indispensabili per capirci qualcosa. Il disastro diventa se possibile peggiore quando invece da chimica fisica e scienze dure in genere, parliamo di città. Lo strafalcione è in agguato costante, inevitabile.

Invece di patate bollite, qui si parla di vitalità urbana, ma come diavolo si cucini questa vitalità urbana non lo capisce bene nessuno, anche se tutti ci tempestano di ricette infallibili. Vitalità urbana significa gente che va e viene in spazi relativamente densi facendo qualcosa. In epoche recenti, al concetto base se ne sono aggiunti almeno altri due sotto-ordinati: andare e venire non solo chiusi dentro un veicolo, e andare e venire in sicurezza. Perché chi va e viene chiuso dentro un abitacolo o cabina o altro, non conferisce particolare vitalità attiva, e diminuisce la sicurezza richiedendo spesso corsie preferenziali di passaggio, che sono un ostacolo agli altri. Da queste considerazioni, emerge la coincidenza fra un quartiere urbano diciamo tradizionale, e un quartiere vitale: si va e si viene localmente, non chiusi dentro a qualche veicolo e in sicurezza, a fare qualcosa in quel posto. Ma: a far cosa?

Ci sono posti vitalissimi, ma solo per una parte della giornata: gli spazi chiusi dei servizi collettivi (scuole o simili) che si affollano negli orari di apertura e chiusura, o tante strade e percorsi nell’ora di punta legata ad altre aperture e chiusure, o luoghi del tempo libero legati a specifici eventi. Il trucco sta nel realizzare – nello spazio e nel tempo – una miscela adeguata a garantire quella che chiamiamo vitalità urbana, una ragionevole via di mezzo tra congestione e deserto. Cosa che, pare, faccia a pugni con i cantori senza se e senza ma del Teorema della Patata Bollita di Thorersen applicato alla città, che guardano le cose da una e una sola prospettiva. Di questi tempi l’inusitato trionfo dell’economia contabile privilegia ahimè sempre e comunque quella dei bilanci finanziari, a cui si dà troppo, ma troppo, ma troppo, peso.

Un esempio di disastro da paraocchi del genere è quello degli esperti di quotazioni immobiliari (anche quelle, da sole, un bel campo di ricerca per la psichiatria) quando suggeriscono linee di politiche locali: le funzioni urbane non devono essere regolamentate da piani e programmi, ci pensa il mercato. Prima regola dell’urbanistica sarebbe lasciare che le regole le stabiliscano via via i soggetti diretti delle trasformazioni. Se le grandi arterie urbane commerciali, un tempo vitalissime, decadono davanti alla concorrenza dei grandi shopping mall a scatolone suburbani, non la piantiamo di intervenire e lasciamo che operatori diversi spontaneamente vadano a riempire i vuoti delle saracinesche abbassate? Bar e locali vari di intrattenimento da movida, pare non aspettino altro.

Come sempre accade davanti alle affermazioni tranchant degli esperti di settore, non si può che concordare con alcune sottolineature della farraginosità degli obiettivi pubblici e complessi, che impediscono al sano individuo, sensibile alle evoluzioni della città, di adeguarsi e appunto iniettare nuova vita là dove la vecchia si sta esaurendo. Via le regole, sappiamo regolarci benissimo da soli! Vitalità è la gente che arriva per l’aperitivo, o per ascoltare musica in un posto accogliente, dove prima c’era quel triste negozio di scampoli, meta occasionale di qualche zitella, col parcheggio sempre vuoto … Ma l’esperienza induce però ad andarci cauti, con gli applausi scroscianti faciloni. Cosa succederebbe infatti, riflettendoci un istante? Che con la domanda di insediamento dei baristi e saxofonisti si solleverebbero subito i valori immobiliari di quelle strade, cosa che sta al centro dei pensieri del nostro immobiliarista, ma la vitalità?

Ecco: l’enfasi sul mitico mixed-use non dovrebbe far dimenticare che c’è miscela e miscela, ivi comprese quelle esplosive. Ricordiamoci ad esempio che i più grossi esempi di conflitto fra residenti e attività economiche, ovunque, riguardano la cosiddetta movida, e infinitamente di meno le attività commerciali miste (quelle sì davvero mescolate) che costituiscono normalmente la classica high-street urbana. I distretti del tempo libero anzi arrivano a tali livelli di conflittualità che in tantissimi casi si è già assistito a una pianificata, mal pianificata, dispersione insediativa verso aree industriali, con una clientela spesso giovane convogliata manco fossero una mandria di vacche dentro chiassosi capannoni, a sorbirsi decibel e cattivi alcolici in condizioni di semi-monopolio. Ergo, la famosa vitalità urbana confusa con la conservazione dei valori immobiliari è una balla pazzesca, come doveva essere. E per un motivo abbastanza intuibile, di tipo storico.

Osserviamo cos’è accaduto sull’arco di un paio di generazioni, ogni qual volta si è ceduto alla pressione della contingenza, della “vitalità” malintesa e appiattita su un solo aspetto: dal centro commerciale suburbano che trasforma eternamente superfici agricole in una caricatura di città, senza minimamente restituirne la resilienza, al quartiere cosiddetto autosufficiente, che diventa semplicemente dormitorio visto che autosufficiente non è soprattutto per una cosa fondamentale (a parte dormire): il lavoro. Proprio di questi giorni sono le proteste di quartieri simbolo di questo concetto, dove ha colpito prima la monocoltura residenziale alla base di certo zoning di matrice modernista, poi la monocoltura socioeconomica dei meccanismi gestionali.

Secondo l’immobiliarista, la soluzione sarebbe magari nella messa sul mercato e svendita dei quartieri in crisi a qualche re dell’intrattenimento, per farne un parco a tema, costringendo gli abitanti a convivere (come succede in tante città turistiche) con folle sterminate che scambiano i residenti come parte del paesaggio, figuranti che recitano più o meno bene il proprio ruolo. Pare una ipotesi estrema, ma non lo è affatto se si segue il ragionamento dell’approccio liberista alle sue conseguenza estreme: le funzioni urbane non sono decise dall’autorità di piano, ma lasciate al libero mercato della domanda e dell’offerta. Tutti gli edifici che non hanno particolari vincoli fisici potrebbero essere occupati da qualsivoglia esercizio, perché questo fa bene alle valutazioni immobiliari, e nella filosofia liberale poi a cascata avvantaggia il portafoglio di tutti quanti. Ma la vitalità è cosa complessa, e a differenza delle patate bollite non si calcola sul valore un tanto al chilo, o meglio al metro quadro.

Riferimenti:

Sarah Butler, High streets at risk of becoming ‘zombies’, expert warns, The Guardian del 7 gennaio 2014

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